그랜저 인과관계 분석을 통한 아파트 재건축 초과이익의 적정성 및 재건축초과이익 환수제도 개선방안 연구 - 강남3구 재건축아파트와 비재건축아파트의 비교 -
A study on the adequacy of the excess profit from the apartment reconstruction through the Granger causality test for improving the Rebuilding Excess Profit Restitution System
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재건축사업에 따른 이익을 환수·배분하는 재건축초과이익 환수제도는 2006년 강남3구 재건축사업이 전반적인 주택가격 불안정을 초래하였다는 배경하에 도입되었다. 하지만 이 제도의 도입취지와 관련하여 재건축아파트 가격이 주택가격 불안을 일으킨다는 명확한 근거가 없고, 이미 재건축이 완료된 아파트의 신축효과와 재건축이 예정된 아파트의 기대효과가 재건축아파트의 초과이익으로 산정될 여지가 있다는 점에서 비판이 제기되었다. 이 연구는 재건축아파트 가격이 비재건축아파트 가격에 선행하는지 여부, 그랜저 인과하는지 여부를 규명하고 개선방안을 제안하는 데 목적이 있다. 분석대상으로 강남3구 재건축사업 중 세대 규모가 가장 큰 가락시영, 대치청실, 신반포1차 아파트 주변에서 자치구별 재건축아파트 7단지, 비재건축아파트 7단지씩 총 42개 단지를 선정하였다. 42개 개별아파트의 가격 시계열은 교차상관분석, 가격선행성과 인과성은 그랜저 인과관계분석을 활용하여 검토하였다. 분석 결과, 비재건축아파트 가격이 재건축아파트 가격에 선행하는 경우가 더 많은 것으로 확인돼 재건축사업을 주변 비재건축아파트 가격불안정 원인으로 보기 어려우며, 비재건축아파트의 과거 가격시계열이 재건축아파트의 현재 또는 미래 가격시계열을 충실히 설명하는 경우가 그 반대보다 많아 재건축에 따른 이익 외의 이익이 재건축부담금으로 포함될 수 있는 문제를 식별하였다.
Abstract
The Rebuilding Excess Profit Restitution System, which is in charge of recovering profits from rebuilding projects and distribute profits, was introduced in 2006 under the analysis of the cause that the rebuilding project in the Gangnam 3 District caused overall housing price instability. One issue with this System is that despite a believed ground for the introduction of the system, no clear evidence exists on whether apartment rebuilding projects in the three Gangnam districts cause housing value instability. In relation to the first issue, a second is that the reconstruction fee may reflect not only direct profits from apartments with completed reconstruction projects, but also unexpected profits from those apartments where rebuilding is scheduled. Therefore, the purpose of this study is to find out whether the price of the rebuildng apartment precedes or cause the price of the non-reconstruction apartment and and to propose improvement measures. To check the significance of these issues, close to each of Garak Siyoung, Dachi Cheongsil, and Sinbanpo 1—these reconstructed apartment complexes have the largest number of households in each of the three districts—this study samples seven reconstructed complexes and seven existing ones for comparison purposes (n = 42). Cross correlation and Granger causality tests find that the price of existing complexes are usually prior to that of reconstructed ones in time and the past time-series of existing complexes duly accounts for the present/future time-series of reconstructed ones (relative to the opposite cases), implying that the reconstruction fee indeed includes unexpected profits other than those from the reconstruction.
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