온라인 커뮤니티에 나타난 부동산시장 참여자 심리와 부동산시장 변동 간의 인과관계분석
Consumer Sentiment in On-line Community and the Variation of Real Estate Market
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본 연구는 시장참여자의 심리적인 변화와 부동산시장(가격과 거래)의 변화에 시계열적으로 유의미한 관련성이 있는지를 밝히는 것을 목적으로 한다. 즉, 부동산을 주제로 한 온라인 커뮤니티에서 시장참여자들이 포스팅하는 의견을 수치화한 후 심리지수로 변환한 다음, 이를 실제 시장의 움직임과 비교해 보고는 방식이다. 부동산 온라인 커뮤니티에 실시간으로 업로드되는 게시글을 정량화하여 부동산참여자 심리지수로 산출하였으며, 참여자의 심리지수 변화를 부동산시장의 가격변동 추이와 비교하여, 두 지표 사이에 영향 관계가 있는지를 분석하고, 만약 영향을 주고 있다면 어느 정도 시간을 두고 발생하는지를 그랜저 인과관계 방법으로 규명해 보았다. 분석 결과를 보면, 부동산 정책이 시행되거나 부동산과 관련된 이슈가 공론화되면 시민들이 이에 대한 긍·부정적인 의견을 온라인 커뮤니티에 업로드하고, 그 영향이 실제 부동산시장에 9주 후 나타나는 것을 확인하였다. 전후관계를 역으로 보면, 전세거래지수 변화는 3주 후, 매매거래지수는 2~5주 후에 사람들의 심리(감성)에 유의한 영향을 미치는 것으로 나타났다. 전세거래지수는 3주, 매매거래지수는 2~5주 후에 시장참여자가 체감하고 글을 게시하는 것으로 나타났다. 이상과 같은 연구 결과는 온라인 커뮤니티를 활용하여 추후 부동산시장의 변화를 예측할 수 있음을 시사하고 있으며, 방법론적으로 볼 때도 온라인 커뮤니티를 면밀히 모니터링하고 피드백한다면 부동산시장의 변화를 조기에 파악하여 대처하는 데 도움이 될 것으로 판단된다. 더불어 시장참여자들의 부동산정책 및 이슈에 관하여 느끼는 심리(감정)가 실제 부동산시장에 영향을 주고 있는지, 또는 그 영향이 어느 정도의 시간을 두고 실물 시장에 도달하는지를 미리 파악하는 것은 부동산정책의 보완 및 부동산시장의 변화 흐름을 파악하는 데 도움이 될 수 있다.
Abstract
This paper conducted an empirical analysis how the psychological changes of consumers effects the price and transaction volume in the real estate market. Methodologically, we utilized the social media (on-line community) data, which is popularly used for the survey of citizens' satisfaction and preference in marketing, consumer services, politics and elsewhere. We crawled postings uploaded to the real estate social media community for seven months from August 28, 2017 to April 9, 2018, using text mining programming language R. The collected data were quantified through sentiment analysis. To compare and analyze the sentiment with the actual real estate market, we used the existing real estate market indexes, such as housing transaction volume, rental transaction index, trading price index, and rental price index. Assuming that any change in consumer’s sentiment that occurs prior to an event (i.e, changes in the real actual estate market) can be used as an evidence of causation, we applied Granger Causality test. The results revealed that the patterns in consumer sentiment appear repeatedly in trading index after approximately nine weeks, and that consumer sentiment has a significant effect on real estate market. Finally, scrutinizing on-line postings and predicting the future with sentiment analysis could help create a sustainable and stable real estate market.
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