대토개발리츠의 리스크분석을 통한 개선방안 연구
Promotion Schemes of Substitute Land Development REITs based on the Risk Analysis
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초록
본 연구는 국내 최초로 설립된 ‘동탄2 제일호 대토개발리츠’의 관계자를 중심으로 대토개발리츠의 효율적 리스크 관리방안에 관한 연구를 진행하였다. 분석방법은 선행연구의 검토 및 문헌고찰, 브레인스토밍을 통해 설정된 대토개발리츠의 단계별 리스크 요인을 AHP와 Fuzzy 분석을 수행하였다. Fuzzy-AHP 종합중요도 분석결과 상위의 리스크 요인은 AMC 및 PM사업자 등 전문사업자에 대한 정보 부족, 대토개발리츠 설립·인가 단계에서의 주주들 간의 의견 대립, 현물출자 이후 양도소득세 과세 이연 종료, 대토보상 및 대토개발리츠에 대한 인식 부족, 대토개발리츠 설립·인가 단계에서의 대토공급 대상용지 및 공급금액의 확정 지연으로 나타났다. 하위 리스크 요인으로는 배당·청산 시 세금 부담, 개발 주체간 청산 과정에서의 분쟁, 대토개발리츠 내부의 불투명한 자금 유출, 시공 사업자에 대한 정보 부족, 설계 및 건축 인·허가 지연 등이 비교적 중요도가 낮은 것으로 나타났다. 분석결과를 바탕으로 대토개발리츠 활성화를 위한 개선방안은 다음과 같다. 첫째, 대토보상 신청단계에서 대토보상 및 대토개발리츠에 대한 자세한 안내 자료를 제작·배포하고, 보상자를 대상으로 자주 설명회 등 다양한 방법을 통한 안내와 홍보가 이루어져야 한다. 둘째, 입법기관의 관련법 개정을 통해 대토보상 신청 시 양도소득세 감면 비율의 확대, 대토개발리츠 설립·운영 시 법인세 감면 또는 면제 확대 등 세제혜택을 확대하는 것이 필요하다. 셋째, 공익사업시행자는 대토보상 운용과정에서 공급기간 단축과 대상용지 및 공급금액의 조기확정 방안을 모색해야 한다. 넷째, 대토개발리츠 설립·인가 단계에서 PM사업자는 사업에 대한 구체적인 사업계획과 전문성을 제시함으로써 AMC 및 PM사업자에 대한 정보 부족을 해소할 수 있도록 해야 하며, 공익사업시행자는 민간 PM사업자의 참여를 위한 기준 등을 마련할 필요가 있다. 다섯째, 양도소득세 과세이연 종료시점은 현물출자 시점보다는 개발사업이 종료되고 배당·청산이 완료된 시점으로 연장하는 것이 바람직하다. 여섯째, 대토개발리츠의 경우 토지대금의 약 80%가 공익사업시행자에게 납부되어 있어 자체 사업 Equity가 우량하므로 금융회사는 PF금융에 보다 적극적인 접근이 필요하다.
Abstract
This research aims to contribute to the activation of Substitute Land Development REITs and Land Provision Compensation by serving as a reference material in future development projects that will use Substitute Land Development REITs through the management plan of its risks and implications. I produced a general importance of Fuzzy-AHP regarding the stages of Substitute Land Development REITs risk factors. The analysis results of the Substitute Land Development REITs risk factors and the management plans are as follows: First of all, the establishment and approval stage of Substitute Land Development REITs appears to be the most important. It is significant for land provision compensation to be connected as an investment in kind to Substitute Land Development REITs. Secondly, sharing of development business goals and direction is necessary for related experts such as PM entrepreneurs and stockholders. Thirdly, the termination of deferred tax after the investment in kind appears as an important risk factor in the stage of Substitute Land Development REITs establishment and approval. Lastly, public service concessionaires need to obey the entire project schedule and provide plans for an early determination of the target land before the creation of substitute land and a determination of the amount of supply.
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