부동산 개발금융 리스크 관리방안에 관한 연구 - PFV를 중심으로 -
A Study on Real Estate Development Finance Risk Management Plan - Focusing on PFV -
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초록
본 연구는 현재 자산운용사와 리츠사 등이 부동산 개발에 직접적으로 뛰는 상황에서 부동산 개발과 금융의 리스크 관리방안을 아우르는 연구를 진행했다는 것에 의미가 있다. AHP 종합순위 분석 결과로는 개발리스크 및 금융리스크, 운영 리스크 부분을 종합순위로 정리하였을 때 PFV 사업시에는 배당을 안정적으로 확보할 수 있는 것이 가장 중요하다고 나왔다. 이는 PFV사업 자체가 법인세 감면을 통한 배당을 확보하는 것이 설립 목적이라 그런 점이 강조된 것으로 보이며, AMC의 업무 수행능력이 2번째로 중요한 것으로 나타났다. 또한 금융 리스크 부분이 개발 리스크 부분보다 종합순위에서 중요한 것으로 나타났으며, 금융리스크 중에서도 금융사에 대한 신뢰도(7위) 및 채권확보 방안(8위), 금리 안정성(9위)이 더욱 중요하게 나타났다. 개발 리스크 부분에서는 입주 후 하자 소송 등이 강해지고 있는 점이 반영되어 개발 후 리스크 관리방안(11위, 13위)이 사전 준비 단계 리스크 관리 단계(32위)보다 중요하게 나타났다. 그리고 토지확보 부분이 종합순위에서 가장 낮은 32위를 차지했다. PFV제도 자체는 토지가 확보되고, 인허가가 안정적으로 진행되는 것을 전제로, 금융적인 성격이 강하게 나타난 점이 해당 종합 순위에 반영이 된 것으로 파악된다. 종합 순위에 나타나듯이 PFV 사업의 경우 안정적으로 사업을 진행하는 것이 가장 중요하며, 그에 따른 금융적인 리스크를 관리하는 것이 부수적으로 나타난 것으로 판단할 수 있다. 그리고 PFV 제도 자체가 일몰제로 적용되는 시점에 기존에 PFV 연구가 부족한 상황에서 제도의 개선 및 입법의 필요성을 해당 업무 전문가 조사를 통하여 검증하였다는 것이 의의가 있다. 본 연구의 시사점으로는 2022년 12월 31일 일몰제가 적용되는 PFV 제도가 반드시 존속해야 한다는 의견이 조사 대상의 86.0%를 차지하였으며, 부동산 개발 사업을 진행할 때 SPC 중에서 PFV 사업 방식이 49.1%로 현재 장려하고 있는 리츠 제도 5.3%보다 선호도가 높다는 것을 검증 진행하였다. 이를 통하여 PFV 제도가 반드시 입법을 통한 제도가 안정적으로 유지될 필요가 있다는 것이며, 관리청은 국토부로 조속한 제도 입법이 필요하다는 검증을 진행하였다. 하지만 본 연구의 한계는 PFV제도 자체가 실제 업무를 진행하고, 내용을 자세히 숙지하고 있는 전문가집단이 부족하여 많은 설문 대상을 확보하는 데 한계가 있어, 추가 검증이 부족한 것을 한계점으로 남겨 둔다.
Abstract
This study was to offer a combined risk management method between a real estate development and its financing risk as these days a real estate development and its financing are integrated each other. Also this study was meaningful to get various opinions of feedback about the PFV(Project Financing Vehicle) system from the experts engaged in the real estate market at a time when the PFV system is about to sunset by December 31, 2022. Among the 3 risks, the real estate development risk, the financing risk and the PFV system risk, the operational risk of PFV system was the most important, and the financing risk followed. Comparatively the real estate development risk was low. The return allocation was most important among the PFV operational risks. This was because the PFV system was to save corporates’ income tax and a stable return allocation to all participants was important. The expert group research showed the PFV system was inevitable. Also it showed that the legislation for the system and its administration were required for stable operations.
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