리츠를 활용한 정비사업 모델 연구
Urban Redevelopment Model Using REITs
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본 연구는 정부의 민간 주도 정비사업의 활성화 정책에 입각하여 정비사업의 새로운 사업시행자로서 리츠를 제안하였다. 선행연구는 정비사업의 문제해결 방안으로 시행자와 금융구조에 대한 접근이 미흡하였다. 따라서, 본 연구는 리츠를 활용한 정비사업 모델을 제시하고 리츠 유동화 방안을 제안하였다. 리츠 정비사업 모델의 기본구조는 토지등소유자가 종전자산 평가액을 기준으로 리츠에 현물출자하여 입주권 및 리츠 주식을 받는 방식이다. 리츠는 정비사업의 구조적인 문제점에 대안이 될 수 있고 그에 따라 정비사업 활성화와 원활한 주택 공급이 기대된다. 또한, 청약에 당첨된 소수의 수분양자에게 과도하게 귀속될 수 있는 불합리한 수익구조를 개선하여 ‘시장기반 개발이익 공유’를 추구할 수 있다. 향후 리츠방식 정비사업을 현실에 적용하기 위해 현금흐름 시뮬레이션과 법률 절차상 검토, 부동산 세금영역, 인센티브 기준 설정 등에 대한 후속 연구가 필요하다.
Abstract
This study proposes REITs as a new urban redevelopment project method to respond to the government’s policy to accelerate private-led redevelopment. Previous literature is lacking in terms of focus on the financial structure and the method of redevelopment project itself. Therefore, this study proposes a redevelopment business model using REITs and asset securitization based on REITs. The basic structure of the REITs redevelopment model is that land owners invest in-kind on REITs based on the previous asset valuation, and then receive occupancy rights and REITs stocks. This method is expected to accelerate redevelopment projects and solve the housing shortage problem. In addition, it is possible to pursue ‘development profit sharing based on market’ by improving the unreasonable profit structure excessively attributed to a small number of land owners. In order to apply the redevelopment project method with REITs in the future, follow-up studies on cash flow simulation, legal procedures review, real estate tax review, and incentive criteria setting are needed.
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