적정가격의 개념 재정립
Redefining the Concept of Just Price
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초록
부동산 가격공시제도란 국가적 차원에서 부동산 가격을 조사 ․ 평가하여 공시함으로써 부동산 시장에 내재되어 있는불완전성을 시정하고, 국민의 재산권을 보호하기 위한 제도로 1989년 도입되었다. 당해 제도에서는 부동산 가격의기준으로 ‘적정가격’을 도입하고 있는데, 제도가 시행된 지 30여 년이 지난 지금까지 유지되고 있다. 적정가격의개념이 어떤 의미를 갖는지에 따라 부동산 가격공시제도에 내재되어 있는 논리의 일관성 유지와 국민의 재산권보호에 큰 영향을 미치는 바, 적정가격의 의미를 검토하는 작업은 신중한 접근이 요구된다. 문리해석으로 시장가치와의 동일성 여부를 살펴봤을 때, 몇 가지 다른 표현을 사용하고 있을 뿐 근본적으로 동일한 가치 개념이라고 해석된다. 그러나 근거 법령의 변화와 각 공시가격의 효력규정, 공시가격의 법적 성질과 활용, 그리고 평가 절차와 기준을살펴본 결과, 적정가격의 정책 지향적, 행정 목적적인 성격을 확인할 수 있었고, 그에 따라 적정가격은 시장가치에해당하지 않는다는 결론을 내릴 수 있었다. 적정가격의 개념 정의를 변경함으로써 제도 내 논리의 일관성은 개선될 수 있으나, 실질적으로 국민의 법익에는큰 영향을 미치지 못할 것으로 예상된다. 따라서 부동산 가격공시제도 전반을 살펴, 보다 실효성 있는 개선책의마련이 요구된다.
Abstract
The Real Estate Price Disclosure Scheme was introduced in 1989 to correct the inherent incompleteness in the real estate market and protect people’s property rights by investigating, appraising and then disclosing real estate values at the national level. This Scheme introduced the “Just Price” as the benchmark real estate value and has been maintained for more than 30 years since its implementation. Depending on what the just price means, it has a significant effect on maintaining the consistency of the reasoning inherent in the Scheme and protecting people’s property rights; therefore, we should be careful in reviewing the meaning of the just price. While examining whether it is identical to the market value through the interpretation of the term, it was found to be fundamentally of the same concept, only using a few different expressions. However, the policy-orientated nature of the just price is confirmed as a result of examining the changes in the underlying laws, regulations of each disclosed value, the legal nature and utilization of the disclosed value, and the appraisal procedure. Therefore, it could be concluded that the just price corresponds to a value other than the market value. By changing the definition of the just price, the consistency of the reasoning within the Scheme can be improved but it will most likely not have a significant impact on the legal protection of the people. Therefore, it is necessary to review the overall Scheme and prepare more effective improvement measures.
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