비시가화지역의 토지전용 실태와 촉발요인 - 포천시를 사례로 -
Characteristics and Triggers of Land Conversion of the Non-urbanized Area in Pocheon-si
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높은 개발압력으로 인해 수도권 비시가화지역의 난개발과 토지전용이 지속적으로 이루어지고 있다. 본 연구는 2000년대 중반 이후 10년여 동안 토지전용이 가장 많이 이루어진 포천시 비시가화지역을 대상으로 토지전용실태 특성을 분석하고 토지전용을 촉발시키는 요인을 추출하는 데 목적을 두었다. 2003~2013년 동안 필지 수준에서의 토지전용에 영향을 준 촉발요인을 추출하기 위해 본 연구에서는 희귀사건로짓모형을 이용하였다. 모형의 추정 결과, 소규모 분산개발과 주변보다 높은 지가상승을 기대한 투기성 전용 및 지목과 토지이용 간의 불일치 수준이 중요한 촉발요인으로 나타났다. 1,000㎡ 미만의 소규모 필지가 그 이상의 넓은 필지보다 전용될 승산이 훨씬 더 높게 나타났으며, 토지의 법정 지목과 실제 토지이용이 불일치하는 경우 전용될 승산을 2.5배 높이는 것으로 나타났다. 또한, 비시가화지역의 난개발 방지와 효율적 토지이용을 위해 마련한 여러 제도들이 기대한 성과를 보이지 못하고 있는 것으로 나타났다. 본 연구 결과에 따른 정책적 시사점은 다음과 같다. 첫째, 난개발 방지를 위해서는 비시가화지역의 토지 관리를 위한 제도를 보다 효율적으로 강화시켜야 한다. 둘째, 지방정부 차원에서 비시가화지역의 토지전용을 측정하고 촉발요인과 그에 따른 문제점을 분석할 수 있는 토지전용 모니터링 시스템을 구축하는 제도적 장치가 마련되어야 한다.
Abstract
A lot of demands of development for non-urbanized areas in the metropolitan region have resulted in the conversion of land from rural to urban districts. This study was designed to analyze the characteristics of land conversion and extract the triggers of land conversion of the non-urbanized area in Pocheon-si for about 10 years since the mid-2000s. The rare event logistic regression model was used to extract triggers of land conversion with data of lots from 2003 to 2013. According to the results, small-sized development of decentralized lots, speculation-use for fluctuating land value and discordance between land use and classification were very important triggers of land conversion. When a parcel’s area was below 1,000㎡, a small-sized one was more likely to be changed for land conversion than a large-sized. The discordance between the legal land category and the real land use increased about 2.5 times of the land conversion. Although various systems were legislated in order to ban reckless development of non-urbanized areas and make an efficient use of them, the systems did not show anticipated performance. The results has two policy implications. One is that systems should be strengthened for anti-reckless development land management of non-urbanized areas. The other is that systems to monitor land conversion of non-urbanized areas by local governments and analyze triggers and problems should be legislated.
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