2020년 주택가격 상승률 평가 및 거품 여부 검정
An Evaluation of Housing Prices in 2020 and Testing for Housing Bubble
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초록
본 고는 2020년 우리나라 주요 지역의 주택가격이 가파르게 상승하면서 주택가격에 대한 우려가 높아진 상황에서 주택가격 수준과 상승률에 대한 이상 여부를 다양한 관점에서 살펴보았다. 시계열 측면에서는 물가, 경제성장률 등을 고려하여 과거 급등 시기와, 횡단면 측면에서는 주식·금 등 여타 실물·금융자산과 비교하였다. 지역별로는 17개 시·도를 기준으로 주택가격 상승률을 비교하는 한편, 내구재로서의 특징을 반영하기 위해 주택의 사용가치를 반영한 상승률을 산정해 보았다. 다양한 지표를 이용하여 주택가격 상승률을 평가한 결과, 시계열 측면에서 2020년 전국 주택가격 상승률은 2006년 이후 높은 수준이나, 주택가격 상승 사이클에서 과거에도 관측되었던 수준이다. 횡단면 측면에서는 2020년 주택가격 상승률은 주식, 금 등 여타 자산 상승률보다 낮다. 다만, 세종지역은 과거 주요 도시의 주택가격 상승률과 비교해볼 때 극히 예외적인 수준인 것으로 나타났다. 거품 여부 검증을 위한 계량분석에서는 지표 비교와는 상이한 결과가 나타났다. 분석 대상이었던 전국·서울·세종지역 모두 2020년 중 주택가격이 거품인 것으로 나타났으며, 통계적 유의성도 이전 급등기보다 유의하였다. 이 결과는 이전 급등기에는 고물가, 고금리 상황에서 자산수익률이 전반적으로 높았던 데 반해 최근에는 저물가, 저금리 상황이 고착화된 데 따른 가중치가 고려된 것으로 판단된다. 다만, 본 결과가 일반화되기 위해서는 소득 등 구매력을 고려한 근본가치를 기준으로 추가 검증할 필요가 있다.
Abstract
This paper evaluates the rate of increase in housing prices in the various perspectives since housing prices rose rapidly in 2020. It compares the rate of increase in housing prices to to that of the past in the time-series perspective and other assets such as stocks and gold in cross-sectional perspective. The nationwide housing prices are compared by 17 regions. Also, considering the characteristics of a house as a durable material, the value of its use was is considered. The results show that the nation's housing price growth rate in 2020 has been high since 2006, but it cannot be considered extremely unusual. However, testing for bubbles using time series analysis suggested by Phillips, Shi and Yu(2015) indicates different results from aforementioned evaluation. It shows that Nationwide, Seoul, and Sejong housing prices experienced bubble in 2020. Also, statistical power is more significant than the previous explosive behaviour periods. It is assumed that this result is derived by attaching more weights on the recent low price level and interest rate situations. However, in order for this result to become robust, additional test is necessary based on the fundamental value considering purchasing power such as household income.
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