서울시 프라임 오피스 빌딩의 관리비 성격에 관한 연구
An Empirical Study on the Characteristics and Determinants of Maintenance Fee for Prime Office Building in Seoul
0
조회
0
다운로드
3
인용
0
참고문헌
키워드
초록
본 연구 목적은 국내 프라임 오피스 시장 내 비용과 수익의 복합적 측면에서 임대료와 함께 지불되고 있는 관리비 성격과 결정요인을 규명하는 것이다. 분석대상은 서울 소재 프라임 오피스 빌딩으로 2000년 1분기부터 2021년 2분기까지 86개 분기별 시계열 자료를 이용하며, 실증분석 방법론 Autoregressive Distributed Lag(ARDL) 모형과 Autoregressive Distributed Lag Error-Correction Model(ARDL-ECM) 모형을 채택하였다. 본 연구의 주요 분석 결과는 다음과 같이 간단히 요약 ․ 정리할 수 있다. 첫째, 관리비와 소비자 물가 간에 장기 균형이 존재함을 확인할 수 있었다. 이는 임차인이 지불하는 관리비에서 많은 비중을 차지하는 것이 실제 관리비용이기 때문으로 짐작된다. 둘째, ARDL-ECM의 결과에서는 실질임대료가 정(+)의 영향을 미치는 반면, 공실률은 부(‒)의 방향으로 유의하게 나타나, 오피스 임대시장 상황에 따라 단기적으로 관리비가 변동될 수 있음을 말해준다. 셋째, 렌트프리(무상임대)에 의한 임대료 할인율은 관리비 상승에 긍정적인 영향을 끼치며, 다른 변수보다 유의성이 가장 높은 핵심요인임을 알 수 있다. 최종적으로 본 연구결과는 국내 오피스 임대시장에서 관리비 성격을 파악하고, 향후 수익률 산정과 전망을 예측하는데 유용한 기초자료로 활용될 것이다.
Abstract
The purpose of this study is to identify characteristics and determinants for maintenance fees paid with rent from the complex perspective of costs and profits in domestic prime office rental markets. The analysis targeted prime office buildings in Seoul and dealt with 86 time-series data from 1Q 2000 to 2Q 2021 on a quarterly basis. In order to empirically testify, the methodology adopted both Autoregressive Distributed Lag (ARDL) and Autoregressive Distributed Lag Error-Correction Model (ARDL-ECM). The main findings of the study are briefly summarized as follows: First, long-term equilibrium relationship between maintenance fees and consumer prices remains, which suggests that actual maintenance fees account for a large portion of the fees paid by the tenant. Second, the results from ARDL-ECM model show that actual rental costs have a positive effect, while the vacancy rate have a negative one, which means that maintenance fees can fluctuate in light of office rental markets. Third, discount rates of rental costs by rent-free seem to be statistically verified as key factors than others because they have a positive effect on the increase in maintenance fees. In conclusion, the findings can be useful to figure out the nature of maintenance fees and anticipate earnings of domestic office rental markets in the future.
참고문헌 (27)
- 고현림, "서울시 오피스빌딩의 관리비수입의 영향요인에 관한 연구", 도시행정학보, 27(2), pp.87~109 (2014), 한국도시행정학회
- 고현림, "오피스빌딩의 관리수익 결정요인에 관한 연구", 서울도시연구, 15(4), pp.35~52 (2014), 서울연구원[DOI]
- 고현림, "소매용 부동산의 관리비 부과방식 선택에 관한 연구 - 정액제와 실비제를 중심으로", 부동산학연구, 22(3), pp.17~34 (2016), 한국부동산분석학회[DOI]
- 금상수, "서울시 오피스빌딩 규모의 경제에 관한 실증분석", 한국산학기술학회논문지, 15(11), pp.6630~6638 (2014), 한국산학기술학회[DOI]
- 김선주, "오피스빌딩 총운영경비 크기에 영향을 미치는 요인 -자산관리회사의 관리 오피스빌딩을 중심으로-", 부동산연구, 22(3), pp.107~128 (2012), 한국부동산연구원
- 노영학, "서울시 오피스빌딩 관리비 결정모형 연구", 부동산학보, (38), pp.199~214 (2009), 한국부동산학회
- 류강민, "서울시 관광호텔 객실이용률 결정요인 분석", 부동산학연구, 26(1), pp.49~64 (2020), 한국부동산분석학회[DOI]
- 민성훈, "국내 오피스 관리비차익에 관한 연구", 부동산학연구, 19(4), pp.109~120 (2013), 한국부동산분석학회
- 민성훈, "자본환원율 결정행태 관점에서 본 서울 오피스시장의 투자자합리성", 주택연구, 20(4), pp.81~102 (2012), 한국주택학회
- 백민석, "오피스빌딩 관리비 결정요인", 한국지적학회지, 30(2), pp.55~63 (2014), 한국지적학회[DOI]
- 송기욱, "서울시 프라임 오피스 빌딩의 점유비용 결정요인에 관한 실증분석", 부동산학보, (66), pp.158~172 (2016), 한국부동산학회
- 양영준, "오피스 빌딩의 관리비용 결정요인에 관한 연구", 부동산학연구, 16(1), pp.87~102 (2010), 한국부동산분석학회
- 양영준, "오피스 소유자 유형별 관리비용 차이에 관한 연구", 부동산학보, (51), pp.212~224 (2012), 한국부동산학회
- 양영준, "오피스 관리비용의 결정요인과 최적규모에 관한 연구", 부동산학연구, 19(3), pp.129~142 (2013), 한국부동산분석학회
- 여태종, "서울 오피스 임대시장의 렌트프리결정요인 분석", 부동산학연구, 21(3), pp.75~84 (2015), 한국부동산분석학회
- 오두열, "오피스빌딩의 노후화와 유지관리비의 상관관계 분석 - 시설유지관리비를 중심으로 -", 대한건축학회논문집 구조계, 24(11), pp.135~142 (2008), 대한건축학회
- 이상경, "오피스 빌딩관리에서 규모의 경제에 관한 연구", 서울도시연구, 8(3), pp.13~28 (2007), 서울연구원[DOI]
- 이창로, "공동주택 관리비 결정요인 분석: 다수준 종단분석", 국토연구, 93, pp.169~185 (2017), 국토연구원[DOI]
- 정원구, "오피스빌딩의 관리비용 결정요인에 관한 연구-수선비와 에너지비를 중심으로", 부동산학연구, 10(2), pp.45~56 (2004), 한국부동산분석학회
- 조성일, "몬테카를로 실험에 의한 Augmented Dicked-Fuller 단위근 검정법의 검정력에 관한 연구", 통계연구, 10(1), pp.8~8 (2005), 통계청
- 허필원, "서울시 오피스빌딩 관리방식 결정요인에 관한 연구", 서울도시연구, 15(3), pp.41~57 (2014), 서울연구원[DOI]
- Cheung, Y. W., "Finite-sample sizes of Johansen’s likelihood ratio tests for cointegration", Oxford Bulletin of Economics and Statistics, 55(3), pp.313~328 (1993)
- Johansen, S., "Statistical analysis of cointegration vectors", Journal of Economic Dynamics and Controls, 12(2-3), pp.231~254 (1988)[DOI]
- Johansen, S., "Maximum likelihood estimation and inference on cointegration : With applications to the demand for money", Oxford Bulletin of Economics and Statistics, 52(2), pp.169~210 (1990)
- Narayan, P. K., "Reformulating critical values for the bounds F-statistics approaches to Cointegration : An application to the tourism demand model for Fiji", pp.2004
- Pesaran, M. H., "Centennial Volume of Ragnar Frisch" (1999), Cambridge University Press
- Pesaran, M. H., "Bounds testing approaches to the analysis of level relationship", Journal of Applied Economics, 16(3), pp.289~326 (2001)