서울시 집합상가의 가격결정요인 분석
Value Influencing Factors of Multi-Owned Retail Properties in Seoul
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초록
고금리로 인하여 거래가 급격하게 감소하고 있는 주거용 건물과 달리 집합상가의 거래규모는 증가추세에 있으며, 이와 더불어 상가의 보유와 관련한 재산세의 형평성에 대한 문제 또한 제기되고 있다. 집합상가의 과세가격은 토지, 건물로 분리되어 개별적인 방식으로 산정되며, 특히 건물의 과세가격인 시가표준액은 부동산의 가격형성에 있어 수직적 효용 및 수평적 효용에 크게 영향을 받는 집합상가와 같은 구분건물의 가치를 적정하게 반영하지 못하고 있는 것으로 평가받고 있다. 과세가격은 부동산의 시장가치를 기준으로 산정되므로 집합상가의 시장가치의 대용치로서 실거래가격에 대한 결정요인 분석의 결과는 과세가격 산정방법 개선에 활용될 여지가 있다. 분석결과, 집합상가의 가격은 전유면적, 에스컬레이터, 주출입구, 코너점포, 층 등의 개별상가특성과 연면적, 경과 연수, 개별공시지가 등의 입지특성 및 개별건물특성에 유의미한 영향을 받는 것으로 나타났다. 이를 토대로 현재의 시가표준액 산정요인으로 반영하고 있지 않은 수평적 효용 특성을 고려할 경우 집합상가 재산세의 불형평성 완화에 기여할 수 있을 것으로 기대한다.
Abstract
Unlike residential properties which are recently decreasing in transaction due to high interest rates, multi-owned retail properties have gradually increasing in transaction. With the expansion of transaction, issues for property tax such as equity of taxpayers are also raised. The assessed values of multi-owned retail properties are divided into land and building. The current base value, an assessed value of buildings, does not reflect a market value of partitioned buildings such as multi-owned retail properties largely affected by horizontal and vertical usefulness for fixing a price of real-estates. Since the assessed value is based on market value, the analysis of value influencing factors for market prices can be utilized as an alternative of market value to improve the estimation of assessed values. As a result, the value of the multi-owned retail properties is significantly influenced by characteristics of individual property such as exclusive possession area, escalator, main exit, corner store and locational characteristics including floor total building area, building age and individual public land prices. In the case of the vertical usefulness which is not considered as a factor to fix the current base value, it is expected to alleviate inequity of payers for the tax of multi-owned retail properties.
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