서울시 소매용 부동산의 층별 효용 비율 분석
An Analysis on the Utility Ratio per Floor of Retail Property in Seoul
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초록
소매용 부동산의 층별 효용은 건물의 수직적 이용에 따라 나타날 수 있는 효용의 상대적 차이를 임대료나 가격을 통해 수치화한 것이다. 이러한 층별 효용 비율은 구분소유권의 거래가격이나 임대료를 통하여 전체 부동산의 가격이나 임대료 산정, 전체 부동산의 거래가격이나 임대료를 통해 각 층의 가격이나 임대료를 산정, 신규 구분소유 건물의 분양가 산정 및 보상평가시 입체이용 저해율 산정 등에 활용되고 있다 본 연구에서는 소매용 부동산의 임대료에 영향을 미치는 영향요인들의 위계적 속성을 반영하여 위계선형모형을 활용하여 층별 효용비율을 분석하였다. 이러한 전체 분석과 더불어 본 연구에서는 소매용 부동산의 층별 효용 비율은 하위집단별로 상이할 수 있다는 점을 고려하여 하위집단별로 층별 효용비율을 분석함으로써 소매용 부동산의 층별 효용 비율의 패턴이 하위집단별로 상이할 수 있다는 것을 실증적으로 살펴보았다. 본 연구를 통해 나타난 연구결과를 구체적으로 살펴보면 다음과 같다. 첫째, 본 연구에서는 위계선형모형을 이용하여 층별 효용 비율을 분석함으로써 단일수준으로 측정 시 나타날 수 있는 이분산과 자기상관의 문제를 해소하고 보다 체계화된 층별 효용 비율 산정 모형을 제시할 수 있었다. 무제약 모델의 ICC를 이용하여 각 수준에 따른 종속변수의 변동정도를 살펴보면, 39.6%정도가 상권특성에 의하여 설명되는 것으로 나타났다. 이를 통하여 소매용 부동산의 임대료는 상권특성과 개별특성의 다층적 영향요인들에 의하여 영향을 받고 있다는 것을 확인할 수 있었다. 본 연구의 분석결과, 소매용 부동산의 층별 효용 비율 패턴은 건물의 상층부로 갈수록 감소하는 일반적인 경향을 확인할 수 있었다. 둘째, 소매용 부동산의 임대료를 위계선형모형으로 분석한 결과 건물수준에서의 지하철 접근성, 도로조건, 상업지역 여부, 연면적, 경과연수, 승강기 유무, 층 임대면적 등과 상권수준에서 세부 상권과 상권의 공실률은 소매용 부동산의 임대료에 영향을 미친다는 것을 확인할 수 있었다. 마지막으로 승강기여부, 연면적 규모 등을 기준으로 한 층별 효용비율에 대한 하위집단별 분석을 통하여 하위집단별로 층별 효용 비율 패턴에 유의적인 차이가 있다는 것을 발견할 수 있었다. 소매용 부동산의 층별 효용 비율이 건물의 상층부로 갈수록 감소하는 일반적인 패턴은 동일했지만 하위집단별로 층별 효용비율의 감소패턴에 있어서는 유의적인 차이가 있다는 것을 확인할 수 있었다.
Abstract
The utility ratio per floor is not only used to estimate the price or rent of a condominium unit and compensation appraisal, but also is a significant indicator in calculating the standard of assessment of the price announcement system for non-residential properties to be introduced in the future. Despite the importance of the utility ratio per floor statistics, the current utility ratio per floor statistics provide a single indicator by commercial districts and region, making it impossible to closely reflect the characteristics of the retail properties. This study analyzes the utility ratio per floor using rent data of retail properties in Seoul. Especially, this study performs the multi-level analysis including the building level and commercial district level to consider the effects of the hierarchical influencing factors on the rent. After this study analyzes the utility ratio per floor of total sample using the hierarchical linear model, it also performs sub-sample analysis to compare the utility ratio per floor patterns of sub groups divided by gross leasable area and elevator installment. As a result, the study confirms that the utility ratio per floor generally tends to decrease from the first floor to the upper floors. This study discovers sub groups have significantly different patterns of the utility ratio per floor. The buildings with elevators show the higher the utility per floor compared to those without elevators. The utility ratio per floor of buildings with large gross leasable areas is higher in the upper floors than buildings with small gross leasable areas. On the other hand, the opposite results come up in the lower floors.
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