분양전환 공공임대아파트 문제점 해결을 위한 제한자산형 주택협동조합(LEC) 도입 검토
A Study on the Introduction of Limited Equity Cooperatives (LEC) to Solve the Problems of Public Rental Housing
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본 연구의 목적은 분양전환형 공공임대아파트 제도의 분양가에 관한 갈등과 개발이익의 사유화 문제점을 해소하기 위한 방안으로서, 제한자산형 주택협동조합(Limited Equity Cooperative)의 주택의 적정가격 유지 기능을 검토하여 그 시사점을 도출하는 것이다. 공공임대아파트는 서민들의 자가 소유를 돕기 위한 취지로 도입한 제도라는 점에서, 단순히 감정가이하로 분양한다는 분양가 조항은 적정가격 공급 측면에서 미흡하고 기준의 불명확성으로 인해 당사자 간 갈등의 원인이 되고 있다. 또 다른 한편으로 임대기간동안 시세가 많이 상승하였음에도 저렴하게 분양한 경우, 피분양자들이 해당 주택가격을 시세대로 처분하여 개발이익을 전부 향유하는폐단이 있어 왔다. 본 연구는 국내에서 분양전환 후 거래가가 급등한 공공임대아파트의 실제 사례를 보여주고, 이러한문제점을 해결하는 방안으로서 최고가제한 거래가격 공식에 따라 거래되는 경우를 가정하여 적정가격유지 측면에서의 효과를 드러내보고자 하였다. LEC의 재판매가격 규제공식의 적용으로, 매도자가 적정수준의 자산처분 이득을 향유하게 하면서 동시에 그 이후의 매수자에게도 시세대비 저렴한주택가격을 유지할 수 있다.
Abstract
The purpose of this study is to examine the Limited Equity Cooperatives (LEC) in terms of supplying and maintaining affordable housing to resolve conflicts over pricing of public rental apartments and privatization of development profits. Since public rental apartments were introduced to help low-income people own their houses, the provision of sales prices, which states the pricing should be at less than the appraised price, is inadequate for the purpose of affordable housing, and the uncertainty of standards causes conflicts between the interested parties. On the other hand, because the market price has risen a lot during the rental period, there has been many negative effects in which the residents sell their apartments at the high market prices and privatize all the development profits. This study shows an actual case of a public rental apartment in which the transaction price surged right after the conversion for sale to individual residents. In order to solve this problem, this study investigates the effect in terms of maintaining an affordable price through a simulation transaction limited to the maximum price. The application of the LEC’s resale price formula allows sellers to enjoy an appropriate level of asset disposal gains while maintaining a low market price for subsequent buyers.
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