미국 뉴욕의 주택 차임 규제 제도 연구
Study on the Rent Regulation of Residential Lease in New York City
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뉴욕시의 제도는 차임통제제도와 차임안정제도로 2원적으로 구성되어 있다. 차임통제제도는 제2차대전 시기에 도입된 이래 유지되는 정책이다. 차임통제제도에 따르면, 그 적용 대상 임대주택에 관한최대차임은 개별적으로 산정되는데 이는 2년마다 갱신된다. 또한 연간 차임의 인상률은 7.5%로 고정되어 있다. 차임통제제도는 매우 강력한 규제제도이지만, 그 적용 대상 주택은 많지 아니하며, 50년이상 장기적으로 해당 주택에서 거주하고 있는 세입자 및 그 승계인들의 주거 계속성을 보장하는 차원의 예외적 제도로 이해된다. 차임안정제도는 1969년대 이래로 현재까지 유지되는 정책으로 뉴욕시 임대주택의 2/3 가량이 그적용대상이 되고 있다. 차임안정제도는 법령에 따라 공정하게 구성된 차임가이드라인위원회가 매해임대차 계약을 새로 체결할 때, 갱신할 때, 1년 기간의 임대차, 2년 기간의 임대차에 적용되는 인상률의 상한을 여러 시장 요소들을 고려하여 결정한다. 차임안정화주택의 최초임대료도 법적인 규제를 받으며, 결국 최초임대료 및 인상률의 상한에 의해 전체적으로 차임이 규제된다. 또한, 임대인은 법령에따라 제한적 예외 사유를 제외하고는 임대차를 갱신해줄 의무가 있다. 우리나라에서 소위 전월세 상한제로 불리는 차임규제제도를 도입하기 위하여는, 차임 상한이나 인상률 상한을 정하는 데에 있어 다양한 요소를 고려하고, 법적으로 규제된 차임을 증감 조정하는 합리적인 예외 사유 등을 규정함으로써, 시장의 반발을 최소화하고 실효성을 높이는 방향으로 개정안이 대폭 정비될 필요가 있다.
Abstract
Rent regulation in New York City takes the form of rent control and rent stabilization. Rent Control program, which has been maintained since the World War II, establishes the maximum base rents(MBR) for the each controlled housing, renews it biannually, and sets forth the rent increase cap as 7.5% per year. This powerful program is understood as an exceptional measure to offer the continuous residency for senior tenants who have resided in the rent controlled accommodations for over 50 years. Rent Stabilization program, adopted in 1969, covers the two-thirds of the rented accommodations in New York City. The crucial point of this program is that the Rent Guidelines Board sets the rent increase for 1 year- or 2 year-lease renew and lease agreements each year with due considerations of market conditions. Also, the Owner is obliged to offer renewal of lease, unless there is a statutory reason for refusal to renewal of lease stipulated in statutes. To introduce the rent regulations with little backlash of the market, various factors influencing the fair market price should be considered in the rent cap or the maximum increase, and the legally grounded exceptions should be allowed.
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