한국과 미국의 주택 임대차 차임 규제 제도에 관한 비교연구
A Comparative Study of Housing Rent Regulations in Korea and the United States
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초록
주택 차임 규제는 임차인의 주거 안정성을 보장하기 위한 중요한 정책수단이며, 국내에 2020. 7. 주택임대차보호법의 개정으로 도입되었다. 현행 국내 차임 규제 제도를 미국 내 차임 규제 제도와 비교하고, 국내 제도의 특징과 개선점을 탐색해보고자 한다. 미국은 주택 차임에 관하여 연방법으로 규율하지 않으므로, 여러 주에서 다양한 원칙과 형태로 이를 규율하고 있다. 먼저, 주택 차임 규제 제도를 적극 도입한 주의 경우 오리건과 캘리포니아처럼 주 전역에 걸쳐 적용되는 방식과 뉴욕이나 뉴저지, 메릴랜드처럼 주 내 일부 지역에 한하여 적용되는 방식으로 대별 될 수 있다. 그렇지만, 이처럼 주택 차임을 규제하는 주는 소수에 불과하고, 오히려 다수의 주에서 주택 차임에 대한 규제를금지하는 법을 두고 있다. 나아가, 주택 차임을 규제하는 주법을 살펴보더라도, 상당한 유연성과 구체적 타당성을 도모하고 있음을 알 수 있다. 차임 인상률 상한을 물가지수 및 여러 요소를 반영하여 결정하고, 또한 그와같은 결정 요소들의 변동을 반영하여 매해 새로이 인상률의 상한을 산정하여 발표한다. 여러 개별적 사정에 기초한 예외 조항도 상당수 발견된다. 그러나, 한국의 주택 차임 규제는 획일성이 뚜렷하다. 주택임대차보호법과 민간임대주택법은 대부분의 주택 임대차에 단일한 5%의 상한을 설정하며, 지역적 특성이나 경제적 변동성을 반영하지 않고 있다. 주택 시장의 안정과 공정한 거래는 모두 중요한 정책 목적이므로, 이러한 부분을 개선하는 노력이 필요하다.
Abstract
Housing rent regulation serves as a crucial policy tool to ensure residential stability. In South Korea, it was introduced with the so-called “Three Rent Acts” amendment. This study aims to compare the current domestic rent regulation system with that of the United States, and explore the characteristics and areas for improvement in the domestic system. In the United States, there is no federal law regulating housing rent increase, leading to diverse regulations in different states. Some states, such as Oregon and California, implement rent control throughout the state, while others, like New York, New Jersey, and Maryland, apply it only in specific regions. However, a majority of states have laws prohibiting rent control altogether. Even among states with rent control, flexibility and specificity are evident in the regulations. Many states determine the rent increase cap based on various factors, including consumer price indices and other elements, and annually recalculate and announce the new cap, considering changes in these determining factors. Several exceptions based on individual circumstances are also commonly found. In contrast, South Korea’s housing rent regulation system is characterized by uniformity and inflexibility. The Housing Lease Protection Act and the Private Rental Housing Act both establish a single and fixed 5% rent increase cap for almost all the residential leases, failing to consider regional characteristics or economic fluctuations. As housing market stability and fair transactions are both crucial policy objectives, efforts should be made to address these shortcomings and enhance the system.
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