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논문KCI 등재

임대료규제의 문제점과 개선 방향

Resolving Problems with Regulation in Residential Lease Markets

노현숙
법학연구소 (The Institute of Legal Studies Konkuk University)|2023.11|일감부동산법학 (Ilkam Real Estate Law Review)|제27호|pp. 3-39|DOI 10.35148/ilsire.2023..27.3

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재산권 침해임대료규제전월세상한제사적 자치 위반임대인에 대한 조세 정책rent regulationdeposit and monthly rent limit systemviolation of private autonomyinfringement of property rightstax policy for landlords
주제분류법학

초록

현행 임대료규제 제도로는 대표적으로 2020년 7월 주택임대차보호법개정으로 도입된 전⋅월세상한제와 주택임대차보호법 및 동법 시행령에 따른 월 차임규제 등이 있다. 임대차계약은 임대인과 임차인의 상호 합의로써 체결되고 쌍방이 대등한 관계에 있으며 민법 제103조 및 제104조규정에 따라 과도한 임대료 증액을 방지할 수 있으므로, 일방의 권리를 과도하게 보호하여 임대료 제한 규정을 두는 것은 지나친 사적 자치의 제한및 임대인에 대한 재산권 침해가 될 수 있다. 2020년 주택임대차보호법에 도입된 5% 이내의 전⋅월세 상한 기준은 신규 계약에는 적용되지 않고 계약갱신 시에만 적용된다는 점에서 갱신하는 임차인과 신규 계약을 체결하는 임차인 간의 형평성 문제가 제기될 수 있다. 임대료규제는 임대주택투자 및 건설 부문을 비롯하여 부동산 시장 및 국내 산업 전반에 부정적인영향을 줄 수 있다. 임차인을 보호하는 최선의 방안은 더 많은 임차인이 자가 주택에 거주할 수 있도록 하는 것이라고 본다. 또한, 1주택 소유자 및 2주택 이상 소유자, 비도시지역 및 도시지역 주택 소유자에게 같은 기준으로 보유세를 부과한다면, 조세의 형평성에 부합하고 임대인의 조세 부담이 줄어들어 임대료를 인상하지 않도록 간접적으로 영향을 줄 것이다. 임대료 상한 기준에 물가상승 등 객관적 기준을 반영하고 획일적인 상한선을 정하기보다탄력적인 상한 범위를 허용한다면 임대료규제의 문제가 완화될 것이다. 임대료의 제한보다 임대목적물의 질적 관리 측면을 규제함으로써 임차인에게 양질의 주거환경을 제공하는 방향으로 임차인을 보호하는 것이적절할 것이다.

Abstract

The current representative rent regulation system includes the deposit and monthly rent cap system introduced by the revision of the Housing Lease Protection Act in July 2020 and the monthly rent regulation pursuant to the Housing Lease Protection Act and its enforcement ordinance. A lease contract is a mutual agreement between the lessor and the lessee, the two parties are in an equal relationship, and excessive rent increases can be prevented in accordance with the provisions of Articles 103 and 104 of the Civil Act. Therefore, rent restrictions excessively protecting the rights of one party would be an excessive restriction on private autonomy and an infringement on the property rights of the lessor. As the rent and monthly rent ceiling standard of 5% or less introduced in the Housing Lease Protection Act of 2020 does not apply to new contracts and only applies to contract renewals, issues of equity between renewing tenants and new tenants entering into new contracts might be raised. Rent regulations would have a negative impact on the real estate market and overall domestic industry including rental housing investment and construction sectors, and besides it seems unclear whether they would contribute to protecting tenants’ residential lives. It is thought that the best way to protect renters is to allow more renters to live in their own houses. In addition, if ownership tax is imposed on the same basis for owners of one house, owners of two or more houses, and houseowners in non-urban areas and urban areas, it will comply with tax fairness and reduce the tax burden on landlords, indirectly influencing on rent prices. If objective standards such as inflation are reflected in the rent ceiling standard and a flexible ceiling range is allowed rather than a fixed ceiling, the problems of rent regulation would be alleviated. It seems appropriate to protect tenants in a way that provides them with the high-quality residential environment by regulating the quality management aspect of the rental object rather than limiting the rent prices.

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