경매에서의 명의신탁에 대한 소고
A Study on the Title Trust in the Auction
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초록
명의신탁은 우리 민법에 따로 규정이 있는 것은 아니나, 판례에 의하여 그 이론이 정립되어 왔다. 1995년 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률의 제정･시행과 함께 그동안 명의신탁의 유형과 효과에 대하여 다수의 연구가 이루어졌는데, 본 논문에서 는 경매에서의 명의신탁을 중심으로 구체적인 법률관계를 논의하고자 한다. 종래 논의되어 온 명의신탁의 유형은 크게 세 가지로 나누어 볼 수 있다. 경매에 서의 명의신탁은 그 중에서도 계약명의신탁 유형에 가깝다고 볼 수 있다. 판례는 명 시적으로 판단하고 있지는 않지만 경매에서의 명의신탁관계를 긍정하고 있으며, 경 매에서 매수자금을 실제로 제공한 자가 누구인지 관계없이 명의자를 소유자로 파악 하고 있다. 경매에는 사법상 매매와 공법상 처분의 성격이 병존하고 있지만, 경매의 구조상 명의신탁자나 명의수탁자의 의사에 의하여 경매의 결과가 좌우되는 것도 아 니고, 채권자의 만족을 꾀하는 공법상 처분의 성질로 인하여 경매절차에 하자가 없 는 한 낙찰자가 매각대금을 완납하면 소유권을 취득한다고 보아야 한다. 또한, 수탁 자인 낙찰자 명의의 등기는 물권변동의 요건이 아니라, 단지 처분을 위한 것이어서, 위 등기를 부동산실명법이 규율하는 명의신탁약정에 따른 등기로 볼 수 없다. 따라 서 경매에서의 명의신탁에 부동산실명법을 그대로 적용할 수는 없다. 먼저 경매에서의 명의신탁약정에는 부동산실명법 제4조 제1항이 그대로 적용되어 그 약정은 무효이다. 다음으로, 경매로 인한 명의수탁자로의 등기는 물권변동의 요 건이 아니므로, 동법 제4조 제2항을 적용할 수는 없다. 그 결과 채무자 또는 경매 목 적물의 소유자나, 집행관 등이 명의신탁약정에 대한 선･악을 불문하고, 명의수탁자 의 매매대금완납으로 이루어진 경매의 효력과 수탁자 명의의 등기는 유효하다. 명의 수탁자는 자신의 명의로 취득한 목적 부동산을 자유롭게 처분할 수 있으나, 명의신탁자에게 이전한 등기는 특별한 사정이 없는 한 부동산실명법 제4조가 적용되어 무 효라고 보아야 한다. 명의수탁자는 명의신탁약정이 무효이므로, 그로 인하여 명의신 탁자로부터 제공받은 매수자금을 부당이득으로 반환해야 할 의무를 지며, 매수자금 이 불법원인급여라는 이유로 그 반환을 거절할 수는 없다.
Abstract
The title trust is not regulated in our civil law, but the theory has been established by precedent. With the enactment and enforcement of The Act on the Registration of Real Estate Under Actual Titleholder’s Name in 1995, a number of studies have been conducted on the types and effects of title trusts. In this paper, I would like to discuss the specific legal relationship with Title Trust Agreement in the auction. There are three types of title trusts that have been discussed in this study. The title trust agreement in the auction is close to the type of contract title trust. The court has not explicitly judged, but it affirms the trust relationship of the title in the auction and recognizes the nominee as the owner regardless of who actually provided the purchase fund in the auction. In the auction, the nature of judicial sale and public disposition coexists. So, the result of the auction does not depend on the intention of the title truster or the title trustee. As long as there is no defect in the proceedings, the successful bidder shall acquires ownership when the sale price is paid in full. In addition, the registration of the name of the successful bidder as a trustee is not a requirement for a change in the right of property, but is for disposal, and the above registration cannot be regarded as a registration under the title trust agreement regulated by this act. Therefore, this act cannot be applied directly to the title trust in the auction. Firstly, Article 4 (1) of this act is applied to the title trust agreement in the auction and the agreement is invalid. Next, the registration as a title trustee due to an auction is not a requirement for a change in the right of property, and it is not the registration made under the title trust agreement, therefore Article 4 (2) of this Act cannot be applied. As a result, regardless of in good or bad faith the owner of the property or the enforcement officer, the effect of the auction consisting of the payment of the trustee’s transaction and the registration of the trustee’s title are valid. The title trustee may freely dispose of the real estate acquired in his name, but when transferring the registration to the title truster, such registration shall be deemed invalid by the application of Article 4 of this act. The title trustee is obliged to return the purchase funds provided by the title truster as unprofitable because the title trust agreement is invalid. The trustee may not refuse the return to the truster because the funds purchased are Performance for Illegal Cause
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