주택 임차인의 갱신요구권 행사가 해당 부동산의 매매계약에 미치는 영향 - 대상판결 : 대법원 2023. 12. 7. 선고 2023다269139 판결 -
Tenants’ Right to Lease Renewal and it’s Effect on the Real Estate Sales Contract - Supreme Court Decision 2023Da269139, December 7, 2023 -
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초록
대상판결의 사안은 임차주택의 매매계약 완료 전에 임차인이 마음을 바꾸어 계약갱신요구권을 행사하였고, 이로 인해 아파트 매매계약진행에 혼선이 발생하여 계약의 해제가 문제된 사안이다. 본 사안의 매수인은 예상치 못한 임차인의 갱신요구권 행사로 인해 잔금지급을 할 수 없게 된 이른바 “불안의 항변권”으로 잔금을 지급하지 아니하였고, 매도인은 매수인의 잔금미지급으로 인한 계약해제를 주장하였다. 대상판결에서는 임차인의 계약갱신요구권 행사로 인하여 매도인의 현실인도가 어려우므로 매수인이 잔금 지급을 거절한 것을 적법한 것으로 보았고, 매수인의 잔금미지급을 이유로 한 매도인의 해제권 행사가 부적법한 것으로 볼 여지가 있다는 이유로 매도인의 해제권 행사를 정당하다고 판단한 원심판결을 파기환송하였다. 필자는 매수인의 잔금지급 거절을 정당한 것으로 판단한 대상판결의 결론 자체는 타당한 측면이 있다고 본다. 다만 본 사안에서 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 것을 매도인측의 귀책사유로 보아 채무불이행책임을 묻기 어렵고, 급부의무의 이행과정에서 장애가 발생하였음을 이유로 담보책임의 문제로 해결하는 것이 적절한 것이 아닐까 생각된다. 임차인이 갱신요구권의 행사여부를 번복한 경우 임대차보호법의 강행규정성에 따라 그 권리의 행사 자체는 가능한 것으로 판단할지라도, 본 사안과 같은 경우에서는 임차인이 매수인 또는 임대인에 대하여 신뢰이익을 배상하여야 한다고 생각한다. 임차인의 신뢰이익 배상에 관한 규정 마련, 실거주 매수인에게 불측의 손해가 발생하지 않도록 할 수 있는 부동산 중개 실무상 개선방안 등 법리적ㆍ입법정책적 개선방안이 필요하다고 본다.
Abstract
The Supreme Court issued a ruling (2021Da266631, December 1, 2022) affirming that a buyer who acquires a leased property can refuse the tenant’s request for lease renewal by stating the intent to reside in the property, based on Article 6-3, Section 1, Clause 8 of the Housing Lease Protection Act. Various legal papers have either supported or challenged this ruling, but there is still considerable confusion in contract practices, and many legislative issues remain unresolved. In the case in question, the tenant changed their mind and exercised the right to request lease renewal before the property sale was finalized, leading to complications in the sale process. Due to the unexpected exercise of the lease renewal right, the buyer, unable to make the final payment, invoked the “right to withhold payment due to insecurity.” The seller, in response, attempted to terminate the contract for non-payment. The court viewed the buyer’s refusal to make the final payment as a valid exercise of the right to withhold, considering the difficulty in delivering the property in its current condition, and deemed the seller’s contract termination as potentially unlawful, remanding the case for further review. I believe the conclusion of the ruling, which supports the buyer's refusal to pay the balance, is reasonable. However, due to the "dogma of specific goods" issue and the obligation under civil law to deliver the property at the agreed time, it is difficult to definitively consider the seller's inability to deliver the property as a breach of contract. Additionally, it is hard to interpret the seller as having guaranteed the physical handover of the property. This case should have been examined under Article 575 of the Civil Code, focusing on the seller's liability for defects, due to the obstacle that arose during the process of fulfilling the obligation. Furthermore, even if the tenant exercised the lease renewal right lawfully by reversing the initial decision within the allowed period, compensation for any loss of trust to the buyer or landlord should be considered. However, since the issue of whether damages can be claimed from the tenant is still unsettled in rental practices, improvements in real estate brokerage practices and legislative measures need to be explored.
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