임대주택 양도와 임대차계약 갱신요구권에 관한 검토
Review of rental housing sales and rental contract renewal request rights
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초록
지난 몇 년간 주택시장의 불안정과 주택임대료 상승으로 인해 임차인의 주거불안이 심화되어 임차인의 주거안정의 도모 필요성이 더욱 높아졌다. 이에 임대차 기간 보장을 통한 임차인의 주거안정을 위해 2020. 주택임대차보호법을 개정하여 임차인의 주택임대차계약 갱신요구권 등이 도입되었다. 그런데 및 임대인의 갱신거절사유 중‘임대인이 목적 주택에 실제 거주하려고 하는 경우’와 관련하여 임대인이 임차주택을 매도하고 매수인이 임차주택에 실제 거주하려고 하는 경우가 임차인의 계약갱신요구에 대한 적법한 거절 사유가 되는지에 관하여 하급심에서 서로 다른 판결을 하고 있어 혼란이 발생하고 있다. 그 중 특히 임대인인 매도인과 매수인이 임대차 목적 주택에 대해 매매계약을 체결하였는데, 목적 주택에 관한 매수인 명의의 소유권이전등기는 임차인이 매도인인 임대인에게 계약갱신요구권을 그 행사기간 내에 행사한 이후 마친 경우에, 매도인이나 매수인이 매수인의 목적 주택에 실제 거주 예정을 이유로 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는지 여부에 관해 하급심 판결의 결론이 엇갈리고 있다. 그러나 임차인의 계약갱신요구권의 도입취지 및 법규정의 문언, 목적 주택의 양도의 경우 양수인의 임대인 지위 승계에 관한 법리의 일관성 등을 고려하면, 위와 같은 경우 매수인의 목적 주택에의 실제 거주 예정을 이유로 임차인의 계약갱신을 거절할 수 없다고 보는 하급심 판결들이 타당해 보인다.
Abstract
Over the past few years, housing instability among tenants has deepened due to the instability of the housing market and the rise in housing rental rates. So in order to stabilize the tenant's housing by guaranteeing the rental period, the Housing Lease Protection Act was amended in 2020 to introduce the tenant's right to request to renew the housing rental contract. However, among the reasons for refusal of the lessor to renew, in case of the lessor sells the leased house and the buyer actually intends to live in the leased house in relation to 'the lessor actually intends to live in the target house', the lower courts have made different judgments as to whether or not this is a legal refusal cause. In particular, in case that the seller(the lessor) and the buyer have entered into a sales contract for a house for rent, and the registration of transfer of ownership in the name of the buyer for the house is completed after the lessee exercises the right to request a renewal of the contract to the lessor, the lower courts' conclusions are mixed as to whether the seller or the buyer can deny the lessee's contract renewal request on the ground that the buyer intends to actually reside in the leased house. However, considering the purpose of introduction of the lessee's right to request contract renewal, the wording of laws and regulations, and the consistency of the legal principles on the succession of the transferee's status as the lessor in the case of the transfer of the leased house, in the above case, The lower court's rulings that the contract renewal cannot be refused seem reasonable.
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