주택임대차보호법상 계약갱신요구권과 계약갱신거절권 - 대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결의 비판적 검토 -
The right of renewal and the right to refuse renewals under the Housing Lease Protection Act: A critical analysis of the Supreme Court decision 2021DA266631 delivered on December 1, 2022
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2020. 7. 31. 주택임대차보호법의 개정으로 제6조의3(계약갱신 요구 등)이 신설된 후 임대차계약의 갱신을 둘러싼 분쟁이 급증하였다. 2021년 초부터 계약갱신요구권과 관련된 하급심 판결이 나오기 시작했지만 여러 법원이 서로 상반된 태도를 보임에 따라 한동안 상당한 정도의 불확실성이 존재하였다. 그러던 중 2022. 12. 1. 대법원이 처음으로 주택임대차보호법 제6조의3에 관한 판결을 선고하였다. 대상판결에서 대법원은 기존 소유자로부터 임차주택을 매수한 신소유자가 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있다고 판시하였는데, 주택임대차보호법의 입법 취지가 임대인과 임차인 간 이익의 조화라는 점을 강조하며 크게 두 가지를 근거로 신소유자의 계약갱신거절권을 인정하였다. 첫째, 특별한 사정이 없는 한 임대인의 지위를 갖는 자는 법정 기간 내라면 제6조의3 제1항 단서 제8호에서 규정하는 실제 거주를 이유로 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있다. 둘째, 임차주택의 매매 시 제3조 제4항에 따라 임대인의 지위 승계가 이루어지므로 이 과정에서 계약갱신거절권을 이전 받는 신소유자는 법정 기간 내이기만 하면 이를 행사하여 계약의 갱신을 저지할 수 있다. 그러나 대법원의 이러한 입장은 수용하기 어렵다. 임대인 지위에 관한 승계조항인 제3조 제4항은 편면적 강행규정으로서 임차인에게 불리한 경우 그 적용이 제한될 수 있다. 임대인의 지위 승계 시 권리와 의무가 일체로서 이전되는 것이 원칙이겠지만 계약당사자의 지위와 불가분의 관계에 있는 일부 권리는 예외를 이루기도 한다. 특히 주택임대차에서와 같이 법률행위의 특성상 계약체결 당사자 간 신뢰가 특별히 중요한 의미를 갖는 상황에서 법률관계 전체를 변동시키는 계약견련 형성권은 계약 자체에 대해서 강한 부종성을 갖는다. 계약견련 형성권으로 파악할 수 있는 임대인의 계약갱신거절권은 임차주택의 소유권이 이전되더라도 소유권과 결합되지 않아 양수인에게 넘어가지 않기 때문에 신소유자가 임차인에 의한 계약의 갱신을 저지할 수 있다고 보기 어렵다. 게다가 기존에도 대법원이 제3조 제4항을 적용하면서 임대인의 지위 자체에 대한 승계를 인정함과 동시에 계약견련 형성권에 해당하는 해지권의 승계를 배제한 바 있다. 이런 점을 고려하면, 대상판결에서 대법원이 제3조 제4항의 제한 가능성과 계약견련 형성권의 의미에 관한 특별한 고민 없이 신소유자에게 계약갱신거절권이 넘어갔다고 본 것은 법리적으로 아쉬운 판단이다. 특히 입법자가 제6조의3의 신설로써 임차인에게 법정임차권을 부여하고 그 지위를 대폭 강화하고자 하였던 점까지 고려하면 원칙적으로 신소유자는 임차인의 갱신요구를 거절할 수 없다고 봐야 한다. 다만 법정 기간을 벗어나는 시기, 즉 계약기간 만료 전 6개월 이상이 남아 있는 상태로서 기존의 소유자에게 계약갱신거절권이 성립하지 않은 상황에서 소유권의 양도가 이루어지는 경우에는, 신소유자가 계약갱신거절권을 이전받을 필요 없이 자신이 임대인의 지위에서 직접 계약갱신거절권을 취득한다. 그러므로 이 경우만큼은 신소유자가 임대차의 갱신요구를 거절하는 데 문제가 없다.
Abstract
On December 1, 2022, the Supreme Court of Korea delivered an important decision on the question of the lessee’s right of renewal and the lessor’s right to refuse renewals under the Housing Lease Protection Act. This is the first decision on this legal issue since the amendment of the Act that introduced the lessee’s right of renewal in the summer of 2020. The Supreme Court ruled that a new owner who purchased the house from the initial owner can, as the lessor, exercise the right to refuse the renewal of the lease (where the intention to actually reside in the house is met), despite the lessee’s exercise of the right to renewal under article 6-3 of the Act. However the Supreme Court’s decision cannot avoid criticism for such a decision. The right to refuse renewals is a Gestaltungsrecht which is inherently intertwined with the contract itself. This means that the right to refuse renewals does not necessarily transfer to the new owner of the house, despite succeeding the former owner in the capacity as the lessor. Given that the Supreme Court has recognized such a limitation of the succession of the lessor’s status before, and considering the nature of the 2020 amendment of the Act that significantly empowered the overall position of lessees, the Supreme Court should have at least considered the possibility of limiting the transfer of the right to refuse renewals as a Gestaltungsrecht. This paper strives to give a critical assessment of the Supreme Court’s decision, with the objective of shedding light on the need to interpret the Act in a manner that is more consistent with the legal nature of the right to refuse renewals.
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