퍼지 실물옵션을 이용한 도시재생 뉴딜 혁신거점 시범사업 가치평가 : 인천 남동구 만수1 가로주택정비사업을 중심으로
The Valuation of Pilot Project of Innovation Zone for Urban Renovation New Deal Using Fuzzy Real Options : Focusing on ‘Mansu 1’ Housing Development Project Southeastern-Gu Incheon Metropolitan
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본 연구는 도시재생 뉴딜 혁신거점으로 선정된 인천광역시 만수무강 “만부마을” 내 시범사업으로 추진하고 있는 ‘만수1’ 가로주택 정비사업을 대상으로 하였다. 이 가로주택 정비사업의 낮은 사업성을 개선하기 위하여 용적률, 분양가, 공사비, 토지비 등의 변수변화를 시나리오별로 분석하였다. 사례사업의 8가지 순현재가치(NPV) 시나리오 결괏 값의 범위를 비례율이 100%이상인 Best Case와 100%이하인Worst Case로 구분하여 최대의 경우(Maximum Case), 중간의 경우(Middle Case), 최소의 경우(Minimum Case) 등 3종류로 구분하여 퍼지 사다리꼴 가능성 분포(Trapezodial possibility distribution)를 추정하였다. 이 사다리꼴 가능성 분포의4개의 좌표 조건을 충족하기 위하여 8개의 다양한 변수 변화 중 4개의 Case를 1개의 시나리오 조합으로 구성하였다. 그리고 각각의 조합에 대하여 다양한 기초자산(수입)의 순현재가치와 투입(지출) 비용의 순현재가치를 퍼짓 수로 정하고기댓 값과 분산 및 표준편차를 산출하여 변동성을 산출하였다. 그리고 시나리오별 다양한 기초자산(수입) 순현재가치의실증치를 퍼지 실물옵션을 적용하여 사업가치를 평가하고 법률적ㆍ제도적 개선방안을 제시하고자 하였다. 퍼지 실물옵션 모형의 분석 결과, 이 사업은 전통적 NPV가 대부분 음(-)의 값이며, 비례율도 100%이하로서 사업추진이 현실적으로 곤란하나, 다양한 시나리오를 퍼지 실물옵션에 적용 결과 최대 조합의 경우 기대 평균 값()은 약 1,074 백만 원(약 11억 원)으로 양(+)의 값이 산출되어 사업추진에 대한 가능성이 존재함에 따라 사업 포기를 신중하게 재검토할 필요성이 있다.
Abstract
This study was conducted on the ‘Mansu 1’ housing development project, which is being promoted as a pilot project in Mansu Village of Mansu Mugang, Incheon Metropolitan City. In order to improve the low business efficiency of this block-unit housing rearrangement project, the variables such as the floor area ratio, the sale price, the construction cost, and the land cost were analyzed by the scenario. And we tried to estimate the business value by applying the fuzzy real option to the empirical values of the net present value of various underlying assets (income) by scenarios, and suggest legal and institutional improvement plan. The scope of the eight net present value (NPV) scenarios of the case project was divided between Best Case with a proportion of over 100% and Worst Casewith a proportion of less than 100%. We then estimated the distribution of fuzzy trapezoidal possibilities by dividing them into three categories, Maximum Case, Middle Case and Minimum Case. To meet the four coordinate conditions of this trapezoidal distribution, four of the eight different variable changes were constructed into one scenario combination. For each combination, the net present value of the various underlying assets(income) and the net present value of the input(expenditure) expense was determined by the number of fuzzy and the expected value, variance and standard deviation were calculated to produce variability. In this project, it is difficult to implement the project because the traditional NPV is mostly negative (-) and the proportional rate is less than 100%. However, various scenarios are applied to the fuzzy real option and the expected value of the extended fuzzy net present value ( ) is worth about 1.1 billion won and positive (+) value is calculated, so there is a possibility of business promotion and it is necessary to review the abandonment of business.
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