상가건물 임대차보호법 제10조 제②항의 개정에 따른 상가권리금 감정평가에 관한 연구
A Study on the Appraisal of Retail-Premium according to the Revision of Paragraph 2 of Article 10 in Commercial Building Lease Protection Act
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초록
2018년 10월에 「상가건물 임대차보호법(상임법)」 제10조 제②항 임차인의 계약갱 신 요구권의 기간이 5년에서 10년으로 연장되었다. 이로 인하여 상가권리금 감정평 가에서도 이에 대한 반영이 필요한 가에 대한 논란이 야기되었다. 본 연구에서는 실 제 감정평가 된 상가권리금 사례를 이용하여 계약 갱신 요구기간의 연장이 상가권 리금 감정평가에 미치는 영향을 민감도분석을 통하여 분석하였으며, 시나리오별로 문제점과 대응방안을 검토하였다. 분석결과, 현행 감정 평가방법을 유지하는 경우에 비하여 「상임법」에 따라 할인기간을 10년으로 증가시킨 경우에는 권리금이 약 60% 과대평가되었으며, 할인기간에 연동하여 무형재산 귀속 영업이익비율의 분모 기간도 같이 증가시킨 경우에는 권리금이 약 20% 과소평가 되었다. 할인기간, 무형 재산 귀속 영업이익 비율을 변경하고, 할인율을 조정하는 경우에는 약 5%정도의 할 인율이 감소되어야 원래의 권리금 감정평가액 수준을 회복할 수 있었다. 이에 따라, 「상임법」 상 임차인의 계약갱신 요구기간에 맞추어 수익환원법 상의 할인기간을 조 정하게 되면, 할인율을 감소시키지 않는 한 상가권리금의 과대, 과소평가가 발생할 수밖에 없다. 따라서 상가권리금 감정평가에서 과소, 과대평가의 가능성을 배제하기 위하여 새로운 평가 기준이나 평가기법이 확립되기 전까지는 현행의 감정평가 방법 을 유지하면서, 할인기간의 근거를 재정립할 필요가 있다.
Abstract
The purpose of this study is to analyze the effect of extension of period of request for contract renewal on commercial building premium’s appraisal of intangible property according to Article 10(2) of the Korean Commercial Building Lease Protection Act revised in October 2018. This study researches the cases of actual appraisal using Sensitivity Analysis and finds out the problems and countermeasures by the scenarios. As a result, if the term of discount is increased to 10 years, the premium is overvalued, whereas if the term of discount and the ratio of imputed operating profit of intangible property modify at the same time, the premium is undervalued. In the latter, if the discount rate in addition to the factors is reduced, it can prevent the premium’s undervaluation. However, adjustment of the discount rate may distort the appraised value of the retailpremium. Therefore, it is better to maintain current appraisal method alternatively until new methods to calculate the ratio of imputed operating profit of intangible property are developed and a new standard of appraisal is established.
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