지하철역에서 건물까지의 실제 이동거리 및 도로 꺾임 횟수가 중소형빌딩 매매가격에 미치는 영향: 강남 3구를 사례로
The Impact of Actual Distance from Subway Station to Buildings and the Number of Road Turns on the Transaction Price of Small and Medium-sized Buildings: The Case Study of Gangnam 3-gu
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초록
본 연구는 국토교통부에서 발표하는 2009년부터 2020년까지의 실거래가 자료와 세움터 건축물대장을 결합한 데이터를 구축하여 서울 강남 3구에 소재하는 중소형빌딩의 특성가격모형에 접근성 요인인 실제 이동거리와 도로 꺾임 횟수를 핵심변수로 추가하여 가격 결정요인을 분석하였다. 분석결과 중소형빌딩 매매가격에 접근성 요인인 실제 이동거리와 도로 꺾임 횟수가 크게 영향을 미치는 것으로 나타났다. 이는 선행연구에서는 규명되지 않은 새로운 결과이며, 선행연구에서 거리 변수로 사용한 직선거리 대신에 실제 이동거리가 더욱 중요한 특성으로 나타났다.본 연구의 분석결과 매매가격에 미치는 영향력이 큰 두 변수를 발견한 것은 실무적으로 정확한 매매가격 분석이나 감정평가 역량에 도움을 줄 것으로 보인다. 제도적으로는 부동산 공시가격 산정 시 토지가격비준표나 주택가격비준표에 실제 이동거리와 도로 꺽임 횟수를 반영하여 개별 부동산가격 산정의 정확성 향상에 기여할 수 있을 것이다.
Abstract
This study analyzes the price determinants by incorporating the actual distance and the number of road turns as key variables into the Hedonic price model of small and medium-sized buildings in Gangnam, Seoul by integrating actual transaction price data published by the Ministry of Land, Infrastructure and Transport from 2009 to 2020. The results reveals that both the actual distance and the number of road turns, representing accessibility factors, have a highly significant impact on the transaction price of small and medium-sized buildings. Notably, this outcome is novel and distinct from findings in prior research. Furthermore, the actual travel distance is found to be a more important characteristic compared to the conventional straight-line distance variable used in earlier studies. As a result of the analysis of this study, the identification of two variables significantly impacting transaction prices is expected to enhance practical and precise transaction price analysis or appraisal capabilities. Institutionally, this discovery is set to improve the accuracy of individual real estate price calculations within the context of official real estate price determination. This improvement will be achieved by incorporating the actual distance and the number of road turns into the land price standard or housing price standard.
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