도시성장관리를 위한 토지수요 예측방법 구축 및 실증분석
Methods for Estimating Land Need and Its Empirical Analysis for Urban Growth Management
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초록
최근 지속가능한 도시개발을 위해 도시성장관리정책의 중요성이 부각되면서 도시성장에 따른 인구와 고용 증가를 수용하기 위해 토지를 효율적으로 관리하려는 다양한 노력들이 이루어지고 있다. 본 연구는 주거용지와 비주거용지 수요를 예측하는 방법을 모색하고 이를 향후 토지수요가 급속히 증가될 것으로 예상되는 수원시를 사례로 실증 분석하였다. 이를 위해 지금까지 우리나라에서 사용되어온 토지수요 예측방법의 문제점을 고찰한 후 보다 정교화된 방법을 모색하기 위해 주거용지의 경우 가구주의 특성에 따른 주택유형과 주택규모로 주택수요를 세분화하였고, 비주거용지의 경우 각 산업별 고용을 위한 토지면적을 종사자의 입지특성을 반영하여 용도지역별, 건물유형별로 세분화하였다. 또한 추정된 토지수요가 기성시가지의 재충진을 통해 어느 정도 공급될 수 있는가도 고려하였다. 인구성장과 가구규모 및 현재의 주택유형과 크기 등의 요인을 고려하여 주거용 토지수요를 추정한 결과 2020년 시점까지 약 10.2km2가 필요한 것으로 나타났으며, 이 가운데 약 20%는 기성시가지의 재충진을 통해 공급가능할 것으로 파악되었다. 한편 비주거용 토지수요는 미래의 토지이용 패턴을 달리하는 두가지 시나리오에 따라 각각 산출하였다. 고용증가를 토지면적으로 환산하기 위해 각 산업별 종사자 1인당 건물연면적과 현재의 용도지역별 평균용적률을 이용하였다. 현재와 같은 혼합적 토지이용패턴을 그대로 수용하는 경우 2020년 고용증가를 위한 비주거용 토지면적은 약 1.02km2가 필요한 것으로 나타났으며 특히 주거용지 수요가 가장 큰 비중을 차지하는 것으로 나타났다. 이는 향후 용도지역제의 수정과 개편의 필요성을 말해주며, 앞으로 이에 대한 심도있는 연구가 이루어져야 함을 시사해준다.
Abstract
In recent years, sustainable urban development has taken the form of urban growth management policies and various efforts to managing the use of land effectively in order to accommodate expanding populations and employment growth. This paper explores the methods for estimating residential and non-residential land needs and to apply them to Suwon-si which is expected to increase land demand very rapidly in near future. After having identified weakness in conventional land demand methods in Korea, this study attempts to construct a refined method for land demand calculations, allowing for disaggregation in terms of housing type and its size by characteristics of households and the zonal distribution and building type by SIC employment. Also the amount of land needs projected is compared against current buildable land supply through refilling within the urbanized area. The method of the residential land needs takes into account factors such as population growth, household size, current distributional housing units by housing type and the size. Projected demand for residential land through the year of 2020 is around 10.2km2, and approximately 20% of net supply is from vacant, partially utilized land and potentially redeveloped land. The non-residential land demand is calculated into two ways under two scenarios of future land use patters. Projected employment growth is converted to an estimate of non-residential land demand using building square meters per employment and average floor to area ratio of zonal categories. The estimated demand for non-residential land using a mix of land use similar to current patterns of employment distribution is about 1.02km2, and much of them is needed by residential zone. This study draws an implication that the further study needs to be performed the modification and revision of the zoning system.
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