부동산 증권화의 감정평가제도 개선방안에 관한 연구
A Method to Improve Appraisal System of Real Estate Securitization
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초록
본 연구는 부동산 증권화 시장의 안정성 확보를 위한 증권화 관련 법령과 감정평가분야 개선방안을검토하였다. 부동산 증권화 관련 법률 검토결과 증권화의 각 단계별로 자산가치의 판정이 필요하며 증권화 과정에서 감정평가사가 부동산 시장 전문가로서의 역할을 수행할 수 있도록 제도적인 보완사항을제시하였다. 또한, 국내에 비해 증권화 도입이 빠르면서 감정평가 제도가 유사한 일본의 증권화 시장과감정평가 규정의 변화 과정을 검토 후 증권화 목적의 감정평가가 신뢰성과 객관성을 확보하기 위해서는 구체적인 감정평가기준이 필요함을 제안하였다. 감정평가기준의 내용에는 감정평가 결과가 다수의이해관계인에게 영향을 미칠 수 있음을 감정평가 담당자가 인식하여야 한다는 윤리규정, 감정평가 방법은 할인현금흐름분석법이 원칙이어야 한다는 내용, 수익과 비용 항목 판단의 일관성을 위해 일본과 같이 항목에 대한 세부 정의 규정을 두어야 한다. 본 연구의 경우 재무적 관점에 초점을 맞춰 진행된 기존 연구와 달리 증권화 대상물인 부동산의 가치평가 관점에서 증권화 시장의 발전을 모색하였다는 점에서 의미가 있다.
Abstract
This research examines laws and ordinances to improve appraisal standards of real estatesecuritization. The examination of major laws related with real estate securitization proves that it isnecessary to appraise asset values per stage of securitization. Since there are not enough institutionalopportunities for appraiser to play the role of specialist of real estate market, related laws andordinances need to be compensated for. We also investigate Japan's securitization market andchanging process of rules on appraisers. Appraisal standards should include 1) ethics code, 2)discounted cash flow analysis, and 3) the consistency of income and expenditure item judgement asthe case of Japan. Most of all, this paper contributes to developing securitization market in view ofvaluation of real estate unlike existing papers mainly rely on financial perspective.
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