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한국 주거자본주의의 성격1: 주택거주와 투자의 동시 금융화

The Nature of Korean Residential Capitalism: The Financialization of Housing Residence and Housing Investment

홍다솜|이후빈
한국공간환경학회 (The Korean Association Of Space And Environment Research)|2022.09|공간과 사회 (Space and Environment)|제32권 제3호|pp. 9-61|DOI 10.19097/kaser.2022.32.3.9

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계층화주택의 금융화주거자본주의Residential CapitalismFinancialization of Housing주택금융 억압주택거주의 금융화주택투자의 금융화Housing StratificationSuppression on Housing FinanceFinancialization of Housing ResidenceFinancialization of Housing Investment
주제분류지리학

초록

본 논문은 한국 주거자본주의의 성격을 파악하는 첫 번째 작업으로, 주택 금융화의 정도와 과정을 분석한다. 주거자본주의 논의는 주택의 금융화에 따른 주거의 계층화가 자본주의 불평등의 새로운 동인이 될 수 있는지 질문을 던짐으로써 현재 주거불평등을 고찰할 수 있는 이론적 토대를 제공한다. 한국에 주거자본주의 논의를 적용하려면 먼저 주택금융 억압에도 불구하고 주택의 금융화가 어떻게 일어났는지를 살펴봐야 한다. 2008년 12월 이후 저금리 기조가 계속되면서 금리의 장기 설명력이 세대수와 준공물량을 합친 것보다 높아졌다. 이는 주택시장에 대한 금융시장의 우위를 명확하게 보여준다. 이러한 주택의 금융화는 주택담보대출 또는 전세자금대출을 통해 이루어졌다. 주택담보대출의 완만한 증가는 주택거주의 금융화를, 전세자금대출의 급격한 확장은 주택투자의 금융화를 초래했다. 전세자금대출은 세계 보편적 주택담보대출와는 구분되는 주택 금융화의 새로운 경로이다. 주택거주와 투자의 동시 금융화는 저금리 기조 후반부에 주택담보대출 규제 강화에도 불구하고 주택의 금융화가 어떻게 유지되었는지를 설명한다. 서구 논의로 포착하기 어려운 한국 고유의 과정을 밝히는 한편 현대 자본주의의의 구조적 경향으로서 주택의 금융화를 확인했다는 점에서 본 논문은 한국의 주거자본주의 논의를 활성화할 수 있는 계기를 제공한다.

Abstract

This paper analyzes the extent and process of housing financialization in South Korea to explore the nature of Korean residential capitalism. A strand of research on residential capitalism has investigated how housing stratification, led by housing financialization, has arisen as a new driver of inequalities in capitalism. In order to apply the discussion on residential capitalism to Korean society, this research conducted two analyses. First, through time-series analysis, we identified the financial market’s dominance over the housing market, which we suggest as the significant feature of housing financialization. Grounded on Vector Auto-Regression model and variance decomposition analyses, we demonstrated that the explanatory power of interest rate is higher than those of housing market-related variables in the low-interest era after the end of 2008. In doing so, we found that housing financialization has proceeded in South Korea. Secondly, considering the relatively suppressed housing finance system of South Korea, it is necessary to examine the unique mechanism of Korean housing financialization. The global trend of housing financialization features the increase of homeownership by expanding mortgages, which we call ‘the financialization of housing residence’. In contrast, housing financialization has continued in South Korea, even after the strengthened mortgage regulation in recent days. This study reveals that the rapid expansion of loans to ‘Cheonsei’, the unique tenure system in South Korea, has brought about and continued ‘the financialization of housing investment’ even in restrictive mortgage conditions. In sum, both universal and distinctive characteristics of housing financialization, the financialization of housing residence and housing investment, have appeared in Korean society. We captured the different mechanisms of Korean housing financialization from international tendencies, as well as the universal nature of housing financialization in South Korea. The findings have significance as they would provoke the discussion on Korean residential capitalism.

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