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주택시장 금융화에 따른 자본축적 형태 변화와 의미에 관한 연구

A Study on the Transformation of Capital Accumulation Configurations and its Implications in the Housing Market

송하승
한국공간환경학회 (The Korean Association Of Space And Environment Research)|2023.03|공간과 사회 (Space and Environment)|제33권 제1호|pp. 143-182|DOI 10.19097/kaser.2023.33.1.143

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자본축적Capital accumulation독점지대주택시장 금융화주택임차금융임대 유형 간 자본치환The financialisation of housing marketHousing lease financeMonopoly rentCapital switching between rental types
주제분류지리학

초록

내재한 자본축적의 한계 ― 1998년 외환위기와 2008년 세계금융위기 ― 를 해결하기 위해 지속해서 새로운 자본축적 형태가 고안된다. 그중 하나가 자본의 부동산 순환이고, 이를 실현하는 제도 형태로 주택시장 금융화가 있다. 이 논문에서는 세계금융위기(2008) 이후 2010년대 초반 자본축적의 모순에 대응하기 위해서 주택임차금융으로 확장한 주택시장 금융화에 따른 자본축적의 양상과 그 의미를 고찰하였다. 그 결과, 첫째, 주택임차금융은 임대인의 수익 극대화를 위한 임대 유형 선택 ― 전세와 월세 ― 의 독점적 지위를 더 강화하였다. 둘째, 기존 주택담보대출에 추가하여 전세대출로 확대한 주택시장 금융화로 독점지대가 발생하였다. 셋째, 하위 지역 주택시장과 사회계층에 따른 지불 임대료에 차이가 있었다. 특히 독점지대 발생이 적은 1기 신도시 주변권역에서 전세가율이 가장 높았고, 소형주택에서 월세 전환이 가장 많아서 이 지역에 낮은 소득계층에서 상대적으로 더 많은 임대료를 부담하였다. 이는 두 차례 주택시장 금융화 ― 대출과 임차 금융 ― 로 인해 도시 공간을 매개체로 경제적 분절과 함께 소득계층에 따른 자본축적의 계층화가 심화 ― 자본축적의 속도 차이 ― 하고 있음을 시사한다.

Abstract

In order to overcome the inherent limits of capital accumulation, as evidenced by the 1998 Asian financial crisis and the 2008 global financial crisis, it is necessary to continuously invent new modes of capital accumulation. One such mode is the property circuit of capital, which is realized through the financialisation of the housing market. This paper examines the transformation of capital accumulation configurations to housing lease finance as a response to the contradictions of capital accumulation after the 2008 financial crisis and explores its implications. Firstly, it strengthened the landowner's monopoly on rental types such as cheonse and monthly rent, enabling them to maximize profits. Secondly, the financialisation of the housing market, which now included housing lease finance in addition to mortgage loans, resulted in the generation of monopoly rent. Thirdly, there was a disparity in rent across different housing sub-markets and social classes. In particular, those belonging to the low-income class living in fringe areas around the 1st new-town paid relatively higher rent, as the ratio of cheonse to sale price was highest in these areas and the monthly rent conversion from cheonse was most significant for smaller-sized houses. These findings suggest that the second round of financialisation, involving mortgage loan and lease finance, led to the economic segmentation of urban spaces and deepened the gap in capital accumulation between different social classes.

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