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주거자본주의 불평등 지형: 소득의 상대화와 주거불평등의 독자성을 중심으로

The Landscape of Inequality in Residential Capitalism: Focusing on the Marginalized Impacts of Income Inequality on Housing Inequality

홍다솜|이후빈
한국주택학회 (Korean Association For Housing Policy Studies)|2023.11|주택연구 (Housing Studies)|제31권 제4호|pp. 67-107|DOI http://dx.doi.org/10.24957/hsr.2023.31.4.67

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소득불평등Income InequalityHousing Income전세자금대출주거불평등주거자본주의주거소득Residential CapitalismHousing InequalityChonsei Deposit Loans

초록

본 논문은 주거자본주의 불평등 지형을 소득의 상대화와 주거불평등의 독자성으로 분석한다. 소득의 상대화는 소득이 주거불평등을 결정하는 단 한 개의 요인에서 여러 요인 중 하나로 바뀌었다는 것을, 주거불평등의 독자성은 이를 통해 주거불평등이 소득불평등의 연장에서 벗어났다는 것을 가리킨다. 분석방법으로 경상소득과 비교할 수 있는 주거소득의 산정과 결정을 활용한다. 분석결과에 따르면, 전세는 월세에 비해 주거소득이 낮고, 소득 2~4분위는 1분위보다 주거소득이 더 낮아지는 역진성을 보인다. 이러한 분석결과는 ‘소득불평등 - 점유형태 – 주거불평등’의 사회적 통념과 정면으로 배치된다. 소득이 높다고 해도 주거불평등에서 우위를 차지할 수 없는 소득의 상대화가 이루어졌고, 소득불평등과 주거불평등을 연계하는 점유형태의 위계구조, 즉 자가 – 전세 – 월세는 더는 유효하지 않다. 이러한 소득의 상대화와 주거불평등의 독자성을 촉진한 계층은 소득 2~4분위 전세가구이다. 이들은 소득 부족에도 불구하고 전세가격 상승을 따라잡으려고 전세자금대출이라는 부채를 활용했다. 동일하게 부채를 활용했다고 하더라도 주택담보대출 자가가구와 전세자금대출 전세가구의 결과는 달랐다. 자가가구는 대출이자 부담을 예상 자본이득 획득으로 상쇄하여 소득, 자산, 부채가 주거소득을 높이는 자산축적 구조를 구축했다. 반면에 전세가구는 대출이자 부담이 전세의 주거비 절감을 잠식했고, 여전히 전세에 거주하는 대신 점유형태에서 중소득 전세와 저소득 월세의 차이는 좁혀졌다.

Abstract

The scholarship of residential capitalism contends that capitalist inequality was reshaped centering around housing problems. However, the importance of housing inequality, particularly compared to conventional income inequality, should be identified to demonstrate the argument. If people cannot purchase houses and accumulate assets due to low income, housing inequality is only the result and extension of income inequality. Thus, this study contrasts income and housing inequalities using the concept of housing income, a measure of monetizing the relative benefits of homeownership to other tenures. The results suggest that the housing income of Chonsei households is not higher than that of rental households, and the 2nd to 4th income quintiles have lower housing income than the 1st income quintile. This implies that high income cannot guarantee a dominant position in the landscape of housing inequality in South Korea. Moreover, the result implies that the housing tenure hierarchy (homeownership-Chonsei-rent), which traditionally intermediated housing and income inequalities, does not work anymore. The differentiation of housing inequality from income inequality is especially prominent in the 2nd to 4th income quintiles of Chonsei households. These households utilized debts, called Chonsei deposit loans, to keep up with the rising Chonsei prices, but it aggravated interest burdens and reduced Chonsei households’ monetary benefits in housing income. In conclusion, although Chonsei households could sustain their housing tenure via debts, it closed the gap between Chonsei and rent.

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