주택가격과 정책 간의 인과관계 분석: 정책변수의 외생성을 중심으로

정부는 다양한 목적으로 주택시장에 개입한다. 우리나라에서도 주택시장 상황에 따라 시장안정화 정책과 경기활성화 정책 등 다양한 정책 개입들이 시도되었으며, 이에 대한 연구도 많이 진행되었다. 대부분의 선행연구는 주택정책을 외생변수로 놓고 주택가격 또는 거래량, 주택건설호수 등을 내생변수로 하여 주택정책의 효과를 측정하고 있다. 그러나 주택정책이 발표되는 실제 상황을 살펴보면 시장동향이 선행하고 그 결과에 따라 정책 집행이 이루어지므로, 시장동향이 외생적인 요인이고 주택정책이 내생적인 요인이라고 해야 옳을 것이다. 본 연구에서는 그랜저인과관계 검정과 교차상관분석을 통하여 정책변수와 주택가격 간의 인과관계 및 선행성을 고찰함으로써 어떤 변수가 내생적 또는 외생적인 지를 검증하였다. 먼저 그랜저인과관계 검정을 실시한 결과, 주택시장 동향은 정책형성에 영향을 주지만, 그 역의 관계는 거의 성립하지 않는 것으로 나타났다. 또한 전국보다 서울과 서울 강남지역의 주택가격 동향이 정책형성에 더욱 큰 영향을 주는 것으로 나타났는데, 이는 주택정책이 서울지역의 시장상황을 중심으로 이루어진 반면, 지방의 시장상황은 주택정책에 충분히 반영되지 못하였다는 것을 시사한다. 교차상관분석에서는 모든 지역과 정책유형에서 주택가격과 주택정책이 2개월 이내의 짧은 시차를 두고 서로 역(-)의 상관관계가 성립하는 것으로 나타나, 주택가격 상승기에는 규제강화 정책이, 주택가격 하락기에는 규제완화 정책이 즉각적으로 이루어졌다는 것을 알 수 있다. 본 연구는 정책변수를 무조건 외생변수로 보는 기존의 접근방법에 문제점을 제기하고, 정책변수의 외생성에 대한 필요조건을 검증하였다는 점에서 의의가 있다. 다만 우리의 검증이 충분조건까지는 포함하지 못하였다는 것이 한계이며, 향후 이를 보완한 외생성 검증방법의 개발이 필요할 것으로 보인다.