고정금리-변동금리 모기지 선택의 결정요인에 관한 미시적 실증분석
Empirical Analysis on Mortgage Choice in Korea: Focusing Two-stage Consumer Choices
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초록
본 논문은 우리나라 주택금융시장에서 고정금리-변동금리 모기지 선택의 결정요인을 미시적 자료를 이용하여 분석한다. 실증분석을 위한 계량 모형은 2단계의 소비자 선택을 가정한다. 첫째, 고정금리-변동금리 상품간 선택의 결정요인을 이항로짓모형을 이용하여 분석하고, 둘째, 고정금리 상품을 선택한다는 전제하에 순수 고정금리-설계형 고정금리 상품 간 선택의 결정요인을 중첩로짓모형을 이용하여 분석한다. 실증분석에서 고려된 설명변수는 주택가격, 이자율 등의 시장변수와 모기지상품 및 소비자의 특성, 그리고 개별 대출 차원의 금리스프레드(고정금리 vs. 변동금리) 등이다. 주택금융공사가 2004년~2010년 기간 동안 양수한 모기지 대출 데이터를 사용한 실증분석 결과, 우리나라의 고정금리-변동금리 상품 선택은 외국과 마찬가지로 두 종류의 대출상품간 금리 격차, 소득 및 가구유형 변수가 통계적으로 유의한 결정요인인 것으로 나타났다. 우리나라의 소비자선택에 있어서 특이한 사항은 50~60대 차입자가 고정금리를 선택할 확률이 현저하게 낮고, 글로벌금융위기를 전후하여 경제변수의 영향이 달라졌다는 사실이다. 마지막으로, 실증분석 결과를 기초로 관련 정책 시사점을 논의하였다.
Abstract
This study examines the key determinants of consumer choices between fixed rate mortgage (FRM) and adjustable rate mortgage (ARM) in Korea based on micro loan-level lending data. Our empirical model assumes two-state consumer choices: first, the selection between FRM-ARM is modeled as a bivariate logit process; and, second, assuming that a FRM has been selected, the choice between the pure FRM vs. the designed (or hybrid) FRM is specified as a sequential logit process. Our models encompasses the usual variables, including the estimated interest spreads between the loan products along with various borrower- and loan-specific attributes. Our results demonstrate that the interest rate spreads, household income and demographic factors are key determinants, which is consistent with the findings in other countries. However, in the Korean context, those households in the 50s and 60s age cohorts are shown to strongly prefer ARM compared to the younger households. Also those in higher income categories are shown to prefer ARM (FRM) before (after) the global financial crisis, implying that Korean households tend to the product with a less cash-flow uncertainty. Based on our empirical findings, we discuss several policy implications.
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