전세가율 수준에 따른 유동성 증가가 주택가격 상승에 미치는 영향
Liquidity and Housing Price under the Ratio Level of Jeonse Price to Selling Price in Korea
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본 연구는 주택시장과 관련한 유동성 변수로 주택담보대출을 설정하고, 주택담보대출 증가가 주택가격 변동률과 어떤 관계를 갖는지를 분석하였다. 특히, 본 연구는 전세가율이 낮을 경우 향후 높은 자본이득기대에 따라 투자수요가 증가할 수 있다는 점에 주목하였고, 이 경우 투자수요자가 유동성 의존성이 증가할 수 있을 것으로 판단하여 전세가율 수준에 따라 유동성과 주택가격간 관계가 차별적일 것으로 가정하였다. 회귀분석 결과, 주택담보대출 변동률과 주택가격 변동률은 양(+)의 관계를 갖는 것으로 분석되었으며, 전세가율이 낮은 경우 이 경향이 강화되는 것을 확인할 수 있었다. 도구변수법을 통하여 역인과성을 통제한 분석결과에서는 전세가율이 낮은 구간에서 유동성 증가가 주택가격 상승에 미치는 인과적 영향력이 강화되는 경향을 확인하였고, 이와 같은 영향은 지방에 비해 투자수요가 집중되어 있는 수도권에서만 강하게 발견되었다. 이와 같은 관계는 Diebold and Yilmaz(2012)가 제안한 전이효과지수 분석에서도 유사하게 분석되었다. 분석 결과에서는 전세가율이 낮은 시기에 수도권을 중심으로 주택담보대출과 매매가격간 전이효과가 강화되는 반면, 유동성 규제정책 시행에 반응하여 전이효과가 급격히 하락하는 것을 확인할 수 있었다.
Abstract
This paper analyzed how the increase in mortgage loans, a liquidity variable associated with the housing market, has a relation with the housing price. This study focuses on the trade-off between capital gains and rents, and assumes that investment incentives will be discriminative depending on the level of jeonse rate. According to the theory, a lower rent rate could lead to a further rise in the selling price of houses and higher capital gains will be expected, which could increase the demand for investment. As a result of panel regression analysis, it is analyzed that liquidity and selling price have a positive relationship and that the relationship is further strengthened if the jeonse price rate is low. In particular, the IV estimation results of controlling the reverse causality show that the influence of the housing price increase is greatly enhanced due to the increase of the liquidity in the low rent rate. The impact of such liquidity on housing prices was strongly found only in the metropolitan areas where investment demand is concentrated compared to the provinces. This paper also estimated the transition effect index of the two variables by using the transition effect model in order to estimate the time-varying effect of liquidity and housing price. As a result, the transition effect is strengthened in the metropolitan area when the rent rate is low, but the transition effect is drastically decreased in response to the liquidity regulation.
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