패널모형을 이용한 지역별 공적(공공)임대주택 비중이 주택가격에 미치는 영향: 수도권 61개 지역을 중심으로
Regional Influence of the Share of Social Housing on Housing Prices in the Capital Area in South Korea Using the Panel Model
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본 연구는 시장 내 주택상품 특성 중에서 장래 자산가치 변동분을 공적으로 소유하는 대신 주택의 사용가치에 집중한 재화로서 공적임대주택이 주택가격 및 시장구조와 어떠한 관계를 갖는지를 살피고자 수도권 61개 기초단체를 대상으로 지난 5년간의 데이터를 통해 분석하였다. 공공임대주택을 다룬 기존 연구가 대개 임대주택의 공급이 주변주택 가격에 어떤 영향을 주는지 미시적 접근에 그친 데 반해, 본 연구는 공공임대주택을 주택시장 내 하나의 상품유형으로 인식하여 일반주택의 대체재로 상정하고 그 점유율 변화에 의한 주택가격변화와 시장구조변화 가능성에 주목하였다. 공적임대주택의 영향도를 살펴보기 위해 서울ㆍ경기ㆍ인천 61개 시군구를 대상으로 지난 5년간의 지역별 패널데이터를 구축하여 패널-고정효과모형 분석하였다. 분석결과 주택매매가격지수(종속변수)는 주택수요 요인인 인구, 소득 (1인당 지역총생산), 대출잔액과 유의한 양의관계를 보였으며, 공급요인인 주택 수, 공적임대주택비중과는 유의한 음의관계를 보였다. 이는 기존 연구들에 의해 확인된 ‘공적임대주택이 주변 지역의 주택가격에 영향을 준다’는 점으로부터 진일보하여 보다 거시적으로 주택시장 구조 차원에서 공적임대주택이 일정 정도 시장가격 안정화 기능을 수행할 수 있다는 점을 시사한다. 주택가격이 HHI지수와는 미미한 음의 관계를 보이는 것으로 분석되었는데 단기적으로는 공적임대주택의 공급으로 주택가격을 변화시키고 그 변화는 시장 내 비거래 상품을 늘려 거래상품을 대체하게 되며 그에 따라 구조변화에 영향을 미칠 수 있다는 점을 예상할 수 있었다. 이는 공적임대주택이 단순히 주거약자를 보호하는 데에만 그 활용가치가 있는 것이 아니라 시장가격 안정화 기능으로 확장될 수 있음을 시사한다.
Abstract
Korean society has experienced an irregular surge of housing prices with the country’s growing economy. Skyrocketing housing prices, which have surpassed the speed of income increase, have brought about the so-called polarization of income brackets. This study tested if Social Housing (SH) has its own role in changing housing prices at not just the neighbor level but also the market level. To find out the impact of SH on housing prices, 61 local entities in the capital area of South Korea and the last five-year price index were researched. Using panel regression, the authors analyzed the relations between the housing price index and the local population, per capita GRDP, housing loan balance, total number of housing stocks, SH share ratio, and the Herfindal-Hershman Index (HHI) of the housing market. As expected, demand factors of the housing market such as the population, per capita GRDP, and loan-balance showed positive relations with housing prices. On the other hand, supply factors such as housing stocks and the SH share ratio had a negative impact. The HHI of the housing market had a slightly negative effect on the housing prices. However, considering the significantly smaller SH elasticity of HHI than the General Housing elasticity of HHI in the analyzed data, increasing the SH ratio could make the housing market more stable.
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