하우스푸어 고령자의 역모기지 상품 선택 특성 분석: 주택연금 사전가입 제도를 중심으로
Analysis of the Characteristics of House-Poor Seniors’ Choice of Reverse Mortgage: Focusing on the Pre-JooTaekYeonKeum System
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정부는 하우스푸어 고령자 지원을 위해 한국형 공적 역모기지 제도인 주택연금의 가입조건을 일시적으로 완화한 사전가입 제도를 도입하였으나, 실적 미비 등으로 인해 한시 운영(2013년 6월~2014년 5월) 후 폐지되었다. 하지만 사전가입 제도는 하우스푸어 고령자가 현재 살고 있는 주택을 팔지 않더라도 과도한 채무 부담에서 벗어날 수 있도록 새로운 기회를 제공했다는 점에서 의미가 있다. 따라서 이 연구는 사전가입자와 일반가입자 간 비교ㆍ분석하여 하우스푸어 고령자의 역모기지 상품선택에 따른 특성 분석과 그 효과성 검증을 목적으로 한다. 이를 위해 한시 운영 기간 중 신규 가입한 고령자 중 연령, 주택가격, 선순위 대출 비중 등 제반 조건을 통제하여 선별한 사전가입 519건과 일반가입 875건에 대해 기초 통계 및 이항로짓 분석을 실시하였다. 먼저 연령과 주택가격, 선순위대출 비중에 대한 T-test 분석 결과, 양 집단은 서로 다른 집단임을 확인할 수 있었고, 양 집단에 대한 로짓 분석 결과, 월지급금, 연령, 주택가격, 선순위 대출 비중, 수도권 소재 여부가 통계적으로 유의미한 것으로 나타났다. 구체적으로 살펴보면, 통제 변수인 월지급금의 오즈비는 0.99로 일반가입자가 사전가입자보다 높았다. 그리고 가입자 평균 연령이 한 살 늘어날 때, 사전가입을 선택할 확률은 일반가입보다 1.4배 높았다. 선순위 대출 비중은 평균 1% 증가 시 사전가입 선택 비율이 659.6배로 증가하였고, 수도권 소재 비중은 1단위 올라갈 경우 사전가입 선택 확률이 2.3배 높았다. 주택가격 변수의 오즈비는 1로 영향이 적은 것처럼 보이지만 로그를 취한 후 다시 분석한 결과, 주택가격이 1% 변할 때 사전가입 선택 확률은 일반가입 보다 1,381.6배 높은 것으로 나타났다. 따라서 고령자 하우스푸어라는 외형에서는 동일하지만, 노후 생활비가 필요한 집단과 채무부담 완화가 더 필요한 집단으로 구분됨을 확인할 수 있었다. 또한 평균 연령이 낮고, 수도권에 거주할 가능성이 높은 사전가입자들은 기존 제도의 사각지대라는 점을 고려할 때, 이들 계층을 지원할 수 있도록 사전가입제의 재도입이 필요할 것으로 보인다.
Abstract
This study verified the characteristics and effectiveness of the Pre-JooTaekYeonKeum System, which was introduced to support house-poor seniors. For this purpose, between June 2013 and May 2014, data on Pre-JooTaekYeonKeum System joiners (519 cases) and JooTaekYeonKeum System joiners (875 cases) were derived by controlling their age and the housing prices and priority loan ratio conditions of the new JooTaekYeonKeum System joiners. These data were used to analyze basic statistics, differences between the groups pertaining to important variables, and the logit analysis results for effective verification. First, the t-test results for important variables such as the age (t value: 5.46), housing price (t value: –3.22), and priority loan ratio (t value: –25.04) showed statistically significant differences. Moreover, the logit analysis of the Pre-JooTaekYeonKeum System joiners and the JooTaekYeonKeum System joiners yielded odds ratios of 0.99 for monthly payments, 1.40 for age, 1.00 for housing prices, 659.60 for the priority loan ratio, and 2.33 for location in a metropolitan area. These figures show that the two groups need separate policies because the Pre-JooTaekYeonKeum System joiners and the JooTaekYeonKeum System joiners are similar in appearance, but the Pre-JooTaekYeonKeum System joiners need a lump sum and the JooTaekYeonKeum System joiners need regular funds for living expenses. In particular, the reintroduction of the Pre-JooTaekYeonKeum System for house-poor seniors, whose average age is low and who are likely to reside in a metropolitan area, is expected to be necessary.
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