주택연금 조기종결 후 재가입 결정요인 분석
An Analysis of Determining Factors for Re-subscription after Early Termination of JooTaekYeonKeum
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초록
초저출산과 급속한 고령화속에 주택을 활용한 노후소득 향상과 주거안정을 견인하는 주택연금의 역할과 그 중요성이 커지고 있으나, 확장성에 한계를 보이는 가운데 해지 후 재가입하는 사례도 적지 않은 수준이다. 이에 본 연구는 국내 금융기관 12개에서 취급한 주택연금 실제 사례 6,200건을 대상으로 주택연금 조기종결 후 재가입에 미치는 영향에 대해 분석하였다. 추가적으로 주택연금 담보물의 소재지 특성(수도권과 비수도권), 주택연금 재가입의 제도적 특성(재가입제한 여부), 상대적 연령층 특성(저연령층과 고연령층)으로 구분하여 다각적으로 분석을 수행하였다. 주요 분석결과를 보면 주택가격변동률 변수의 경우에는 연령층과 담보 소재지 구분에 불구하고 재가입에 양(+)의 영향을 미치는 중요한 요인이었다. 해지시 LTV는 자기자본가설(equity theory)에 따라 해지시 LTV가 높을 경우 재가입에 따른 비용이 과다하고 효용이 작아 재가입에 음(-)의 영향을 미쳤다. 역선택 방지와 건전성 제고를 위해 도입된 재가입제한 조치는 실제 정책효과를 발휘하는 것으로 나타났으나, 연령과 주택가격의 변동까지 통제하는 데는 한계가 있었다. 분석결과를 바탕으로 연금계리모형 산정에 있어서 주택가격변동률의 정교한 추정, 지역 간 공정하고 형평성 있는 담보가치 산정과 제도적 허들에서 벗어난 상품성 강화가 필요하다는 정책적 시사점을 제시하였다.
Abstract
Amid the ultra-low birth rate and rapid aging population, the role and importance of the JooTaekYeonKeum in driving the improvement of retirement income and housing stability using housing is growing, but there are a number of cases of re-subscription after termination, with limited definitiveness. Therefore, this study analyzed the impact on re-subscription after early termination of JooTaekYeonKeum, targeting 6,200 actual cases of JooTaekYeonKeum handled by 12 domestic financial institutions. In addition, a multilateral analysis was conducted by categorizing the location characteristics of the JooTaekYeonKeum collateral (metropolitan and non-metropolitan areas), institutional characteristics of re-subscription of JooTaekYeonKeum (whether re-subscription is restricted), and characteristics of the relative age group (low and high). The main analysis results show that in the case of the housing price change rate variable, it was an important factor that had a positive (+) effect on re-subscription despite the age and collateral location classification. According to the equity theory of termination, the cost of re-subscription was excessive when the LTV was high, and the utility was small, which had a negative (-) effect on re-subscription. Re-subscription measures introduced to prevent adverse selection and to improve soundness were found to have actual policy effects, but there were limitations in controlling fluctuations in age and housing prices. Based on the results of the analysis, policy implications were suggested that elaborate estimation of the rate of change in house prices, fair and equitable calculation of collateral value between regions, and reinforcement of marketability free from institutional hurdles were suggested in calculating JooTaekYeonKeum(reverse mortgage) accounting model.
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