주택가격 변동이 주택연금 중도해지에미치는 영향 및 시사점
Effect and Implications of Housing Price Changes on Mid-Term Termination of Reverse Mortgage
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초록
본 연구는 주택가격이 급등한 시기인 2020년 말 기준 최근 3년간 주택연금에 가입한 총 29,960건을 대상으로 로지스틱 회귀모형을 이용하여 주택연금 가입자의 담보주택가격 변동을 고려한 주택연금 중도해지 요인을 분석하였다. 분석결과, 주택연금 중도해지에 유의한 영향을 미치는 요인은 중도해지시점 연령, 주택가격변동액, 대출한도, 지급방식, 가입기간, 지역, 주택면적의 총 7개 변수로 나타났다. 주택가격변동액은 중도해지시점 연령에 이어 중도해지에 영향을 미치는 두 번째 요인으로 최근의 주택가격상승이 주택연금 중도해지에 유의한 영향을 미친다는 점이 통계적으로 입증되었다. 반면 주택가격이 하락한 경우도 중도해지에 통계적으로 유의한 영향을 미치는 것으로 나타났다. 이는 주택가격이 하락하는 저가주택 가입자가 매월 수령하는 월지급금 만으로는 노후생활비 충당이 어려울 수 있다는 점을 시사하고 있다. 주택연금의 중도해지 완화를 위해서는 월지급금 산정 시 사용되는 주택가격상승률 가정에 대한 차등적 적용, 월지급금 지급방식 다양화, 우대형 주택연금에 대한 제도개선과 더불어 가입자의 합리적인 판단도 요구된다. 또한 주택연금 보증기금의 재정건전성 및 리스크관리 강화차원에서도 주택가격 변동을 고려한 경험 중도해지율을 월지급금 산정에 적용할 필요가 있다.
Abstract
This study investigated the factors of termination of reverse mortgage in consideration of the effect of changes in housing prices of reverse mortgage subscribers using a logistic regression model for a total of 29,960 people who subscribed to reverse mortgage for three years as of the end of 2020. As a result of the analysis, it was found that the factors significantly affecting the mid-term termination of the reverse mortgage were 7 variables: the age at the mid-term termination, the amount of housing price change, the loan limit, payment method, the subscription period, the region, and the housing area. In addition, among the seven factors that significantly affect the midterm termination of reverse mortgage, it is proved that the amount of change in housing price is the second factor influencing mid-term termination after the age at the mid-term termination. At the same time, subscribers whose housing prices decreased also had a statistically significant effect on midterm termination of reverse mortgage. This suggests that it may be difficult to meet the living expenses of old age with only the monthly payment received. Therefore, it is necessary to differently apply the housing price increase rate used in calculating the monthly payment and to improve the preferential payment rate for low-priced housing subscribers. At the same time, on the provider side, it is necessary to continuously monitor changes in housing prices in order to strengthen the financial management of reverse mortgages and risk management.
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