공공임대주택에서 임차인의 우선매도청구권의 법적 성질과 그 권리행사기간
The legal nature of the tenant’s right to buy for public rental housing and period for exercise of this right
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초록
우선분양전환제도는 공공임대주택 임차인의 주거권을 유지한다는 긍정적 입법목적을 가짐에도 불구하고, 입법의 불비 및 불명확성으로 인해 발생하는 분쟁과 소송의 대상이 되고 있다. 본 논문은 우선분양전환제도와 관련하여 임차인이 가지는 우선매도청구권의 법적 성질 및 그 행사기간을 연구대상으로 하는데, 연구결과는 다음과 같다. 우선분양전환권에 기초한 임차인의 우선매도청구권은 임차인 보호를 위하여 법률 규정에 의해 인정된 법정 형성권으로 보아야 한다. 임대사업자가 분양전환을 하려는 경우 분양전환 합의를 통해 임대주택매매계약의 체결이 문제없이 이루어질 수도 있지만, 매매계약에 대한 합의가 이루어지지 않는 경우에는 임차인이 일방적 의사표시를 통해 계약체결을 할 수 있어야 한다. 우선매도청구권의 권리행사기간은 그 법적 성격이 형성권인 이상 제척기간에 해당한다. 이 기간이 법률상 명확히 정해진다면 이해관계가 충분히 보호받을 수 있으나, 권리행사기간이 정해지지 않은 경우에는 임차인이 일방적 의사표시를 통해 매도청구권을 행사할 수 있게 되어 임대사업자는 불안한 지위에 처한다. 그리고 명문의 규정이 없는 경우 5년 내지 10년으로 볼 수 있으나, 이러한 권리행사기간이 지나치게 길어 권리의 포기 및 실효의 법리에 의한 제한이 요구된다. 임대사업자가 분양전환을 기본적으로 의도하는 경우에는 임차인이 우선분양전환권을 포기한 것으로 볼 수 있는 절차가 법률상 마련되어 있으므로 법적 안정성이 보장되고 있으나, 임대사업자가 분양전환을 하지 않아 임차인이 분양전환신청을 하는 경우에는 임차인의 우선분양전환권 포기를 한 것으로 볼 수 있는 절차가 없으므로 예외적으로 실효의 법리를 적용할 필요성이 존재한다. 한편 분양전환을 신청할 수 있는 권리는 우선매도청구권을 전제로 하고 있으므로 이러한 사법적 권리인 우선매도청구권의 권리행사기간이 도과되는 경우에는 공법적 권리인 분양전환 신청권 역시 인정될 수 없다.
Abstract
Although the right to buy system has a positive legislative purpose of maintaining the tenant’s residential rights, many disputes and litigations are taking place due to lack of legislation and legislative uncertainty. This paper deals with the legal nature of the rights arising from the legal status of the tenant and the period for exercise of this right in relation to the so called right to buy system in public rental housing. In this respect, there has been no clearance in the lecture or court decision. In public rental housing, the tenant's right of claim a sale is rooted in the tenant's right to buy regarding to the conversion from rental contract to the sales contract and the right to claim for the sale should be understood as a statutory formative right recognized by legal regulations for tenant protection. If and when the rental business company intends to convert the rental contract, it is possible for tenant to conclude a sales contract with the rental business company through conversion agreement without any problem. However, if no conversion agreement is reached on the sales contract, the tenant must be able to conclude the contract through unilateral declaration, accordingly through statutory formative right. Under the Act on public rental housing, if the period for exercise of the tenant’s right to claim a sale is set by law, the interests of the both parties can be protected sufficiently. However, because the law does not set a period for exercising this right, if the tenant is able to exercise the right to sell with unilateral declaration, the rental business company will be in an unstable position. The period of exercising the right of formative right falls under a category of the period of exclusion and may be seen as 5 to 10 years if there is no statutory standard. However, since the period of exercising such rights is also excessively long-term, restrictions by abandonment of right and subprinciple of estoppel doctrine are thus required. If the rental business company is willing to convert the rental contract to a sales contract, the legal stability is guaranteed since procedure is already in a law existent that can be regarded as the abandonment of the right to buy. However, there is a need to apply the subrule of estoppel, so called loss of the validity, exceptionally because there is no legal process that regards the tenant’s right to buy as abandoned, after the tenant apply conversion because the rental business company is not willing to convert the rental contract to a sales contract. Finally, the right to apply for a conversion is based on the existence of the right to buy. So right to apply for conversion can not be recognized, if the period for exercise of a private right to buy has elapsed.
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