민간임대주택의 분양전환가격 산정에 관한 연구
A study on the calculation of prices for conversion for sale of private rental housing into sold in lots
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근래에 민간임대주택의 임대사업자와 임차인 간에 임대주택의 분양전환에 관한 갈등이 빈번하게 발생하고 있다. 「민간임대주택에 관한 특별법」상 임차인에 대한 우선 분양전환에 관한 규제가 폐지됨에 따라, 임대사업자와 임차인이 상호 간에 협의로써 임대주택에 대한 분양전환의 과정과 그 절차를 자율적으로 정할 수 있게 되었으나, 실제로는 입주자모집공고 또는 표준임대차계약서에 의하여 분양전환에 관한 거의 모든 권리가 임대사업자에게 집중되어 있기 때문이다. 다수의 분쟁사례에서 임대사업자는 임대차계약을 통하여 그 당시에 이미 임차인과의 협의가 있었다고 주장하면서 임대의무기간 중에 일방적으로 조기 분양전환을 추진하고, 분양전환 가격을 책정하여 임차인에게 통보하고 있다. 반면에 임차인은 임대사업자에 대하여 분양전환 가격 산정기준의 공개 및 협상을 통한 분양전환 가격책정을 요구하며 대항하고 있다. 따라서 분양전환 가격 산정에 관한 연구를 통하여 이러한 임대사업자와 임차인 간 분쟁 해결의 실마리를 찾을 필요성이 있다. 통상 임대사업자는 임차인에 대한 우선 분양전환 가격을 시가의 90% 내외로 책정한다고 하며, 이때 시가는 감정평가법인이 시행하는 감정평가를 통하여 정해진다. 결국 해당 임대주택에 대한 감정평가액이 높으면 높을수록 임대사업자의 수익은 높아지고, 임차인의 가계 부담은 늘어나게 된다. 반대로 감정평가액이 낮으면 낮을수록 임차인의 주택구매 비용은 줄어들고, 임대사업자의 수익은 그만큼 감소하게 된다. 따라서 감정평가를 언제 그리고 누가 하느냐에 따라 임대주택의 감정평가액이 달라질 수 있으므로 이를 둘러싼 임대사업자와 임차인의 분쟁이 매우 치열하게 펼쳐지고 있다. 다만, 임대주택의 감정평가액이 건설원가 이하의 결과로 나타나게 되면 그로 인한 위험은 전적으로 임대사업자에게 귀속될 수밖에 없다. 또한 임차인은 거주하고 있는 임대주택을 분양받는 것이 손실이라고 판단되면 분양전환을 포기하고 이주하면 그뿐이지만, 임대사업자는 그로 인한 사업손실을 감당하여야만 한다. 이러한 점에 착안하여 본 연구는 임대사업자와 임차인의 갈등 해소에 도움이 되는 개선안을 제시하기 위해서 먼저, 민간임대주택의 임차인에 대한 분양전환에 관한 내용을 개관하고 공공임대주택의 경우와의 차이점을 확인한 다음 최근 민간임대주택의 분양전환 사례를 통하여 제도적 문제점을 파악하였다. 둘째, 싱가포르ㆍ영국 및 홍콩 등 외국의 임대주택 분양전환에 관한 제도와 우리 국회의 입법 동향을 비교ㆍ분석함으로써 분양전환 가격에 관한 시사점을 도출하였다. 마지막으로, 도출된 시사점에 기초하여 임대주택의 분양전환 가격 산정을 위한 법적 규제의 마련과 주택시장의 불확실성 관리를 위해 임대주택을 기초자산으로 하는 파생상품을 개발하여 활용하는 방안을 제안하였다. 그리고 이 연구를 통하여 임대사업자의 수익성 보장과 무주택자의 내 집 마련의 꿈 실현, 나아가 우리 국민의 안정적인 주거생활에 도움이 되기를 바란다.
Abstract
There is no sign of a resolution to the dispute between rental business entity and tenants regarding the prices for conversion for sale of private rental housing into sold in lots. The superficial reason is that there are no provisions in relevant laws and regulations. Namely, the rental business entity is unilaterally setting the conversion for sale price based on the tenant recruitment notice and standard form rental agreement. On the other hand, the tenants could give up the right of into purchase in lots of rental housing. However, most tenants are signed with the intention of purchase rental housing after the end of a mandatory rental period. Therefore, it is natural that there will be conflict between tenants who want to buy houses at low prices and rental business entity who want to sell houses at high prices. However, Special Act on Private Rental Housing do not provide a system to resolve such disputes. Therefore, it is necessary to establish legal regulations regarding the dispute between a rental business entity and tenants. This study is divided into 5 chapters. Chapter one presents the purpose, range, method of the study, and overall organizations. Chapter two is comprised of three parts. Part one briefly outline the general content of conversion for sale of private rental housing into sold in lots. Part two compares conversion for sale of pubic rental housing and private rental housing into sold in lots. Part three examines the cases of conversion for sale of private rental housing into sold in lots in Korea. Chapter three consists of two parts. Part one examines the cases of conversion for sale of rental housing into sold in lots in other countries. Part two provides an overview of recent tendency to amendment of Special Act on Private Rental Housing in Korea. Chapter four is divided into two parts. Part one reviews implications of conversion for sale of private rental housing into sold in lots. Part two proposes the improvement plans for conflicts between rental business entity and tenants. Lastly, chapter five summarizes the result of this study. As a result, I hope that this study should be help to resolve conflicts between rental business entity and tenants in the private rental housing market.
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