상가권리금 보호 규정의 해석상 문제
Problems in the Interpretation of Commercial Property Protection Regulations
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초록
권리금 보호 규정은 2015년 「상가건물임대차보호법」 개정을 통해 세계 최초로 법제화되었고, 2018년 재개정되며 보완을 거쳤으나, 임차인의 생존권적 법익 보호의 실효성뿐만 아니라 임대인의 재산권과의 법익 교량의 측면에서 여전히 미흡한 점이 적지 않다. 우선 현행법상 다소 불명확한 권리금 회수기간과 관련하여 최근 대법원 판례의 해석을 반영하여 계약갱신 기간을 초과하는 경우에도 회수기회를 보장받을 수 있는 것으로 명확히 규정함으로써 해석상 혼란과 소모적 분쟁을 피할 필요가 있다. 또한 임차인이 권리금 회수를 위하여 신규 임차인과의 임대차계약을 주선하는 경우, 임대인이 새로운 임차인의 업종을 이유로 계약체결을 거부함으로써, 사실상 권리금 회수를 방해하는 경우가 발생하고 있는 문제에 대하여 개정 법안에서는 사행사업과 유흥주점 영업을 제외하고는 임대인이 업종을 이유로 신규임차인을 거부할 수 없도록 정하고 있으나, 이는 임대인이 가지는 재산권 행사의 자유를 부당히 제약하는 것으로 볼 여지가 있고, 거절을 허용하는 것으로 정한 사행사업과 유흥주점도 법령에 따라 허가를 받아 적법한 영업을 하는 점에 비추어 본다면, 합리적인 근거 없이 기피사업을 입법화하여 차별하는 것으로서, 평등권 또는 직업선택의 자유 침해의 소지도 상당하다. 건물의 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 임차인은 권리금 등을 회수하지 못한 채 영업중단 및 퇴거를 하게 되는 것에 대한 구제방안으로 임대인에 대한 퇴거비용청구권과 재건축건물에 대한 재계약우선권의 도입이 논의되고 있는데, 임대인의 입장에서는 이에 따른 위험을 신규 임차인에게 높은 임대료로 전가시킬 가능성이 크며, 이는 장기적으로 상가임대차 시장을 위축시킬 수 있으므로, 재계약우선권과 퇴거비용청구권을 일종의 선택채권으로 임차인에게 부여하는 것이 이익교량의 관점에서 합리적일 것이다.
Abstract
Although the premium protection regulations were enacted for the first time in the world through the revision of the Commercial Building Lease Act in 2015, they were revised and supplemented in 2018, but they are still insufficient in terms of the effectiveness of the tenant's right to survive and the bridge of legal interests. Reflecting the interpretation of the recent Supreme Court ruling, it is necessary to avoid confusion in interpretation by clearly stipulating that the opportunity to recover the premium can be guaranteed even if the contract renewal period is exceeded. The amendment stipulates that landlords cannot reject new tenants for reasons of gambling business and entertainment pub businesses when they arrange a lease contract with a new tenant for the recovery of the premium, but there is room for them to be deemed to unfairly restrict the freedom of exercising their property rightsdo. If a building is demolished or rebuilt, the tenant can consider the right to claim eviction costs for the lessor and the right to renew the contract as a reasonable option for the tenant as it is likely to transfer the risk to the new tenant at a high rent.
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