계약금 교부의 법적 성질 재검토
A Review on the Legal Nature of the Issuance of Down Payment
0
조회
0
다운로드
8
인용
0
참고문헌
키워드
초록
계약금의 교부는 임대차계약이나 도급계약에서 빈번하게 사용되고 있으나 매매계약에서 가장 일반화되어 있다. 특히 부동산 매매계약에서는 매수인이 매매대금의 10% 정도를 계약금으로 수수하는 관행이 확립되어 있다. 계약금의 교부는 계약체결의 증거가 되기도 하고, 약정해제권을 유보하기도 하며, 별도의 특약으로 계약위반에 대한 제재로서 위약금의 역할을 하기도 한다. 계약금 교부에 대한 우리 민법학계와 판례의 일반적인 생각은 매매계약과 같은 주된 계약과 별도로 계약금의 교부를 위하여 체결되는 독립적 계약의 존재를 인정한다. 이를 널리 계약금계약이라고 하며, 그 법적 성격을 요물계약이라고 해석한다. 그리하여 계약금의 일부를 먼저 지급하고 잔액을 나중에 지급하기로 약정하거나 계약금 전부를 나중에 지급하기로 약정한 경우, 계약금계약은 성립하지 않았으므로 해약금 추정 규정인 민법 제565조 제1항에 따라 주된 계약을 해제할 수 없다고 한다. 이러한 태도는 민법 제565조 제1항의 해석이나 거래현실, 당사자의 의사에 비추어 타당하지 않으며 그 실익도 없다고 생각한다. 왜냐하면 해약금 추정의 효력은 계약금 교부를 굳이 계약금계약이라든가 요물계약 내지 낙성계약이라 하지 않더라도, 주된 계약의 내용으로 계약금을 모두 교부하면 그 자체로서 발생하는 법률효과이기 때문이다. 계약금은 그 이상도 그 이하도 아닌 매매대금의 일부이고, 분할하여 지급되는 대금 중 가장 선행하는 것으로서 특별한 의미가 있을 뿐이다. 민법 제565조 제1항은 ‘계약 당시에’ 계약금이 ‘교부’된 경우 ‘당사자간에 다른 약정이 없는 한’ 해약금으로 추정하므로, 교부자는 이를 ‘포기’하고 수령자는 그 배액을 ‘상환’하여 매매계약을 해제할 수 있다고 규정한다. 법해석의 일반원칙에 따를 경우 위 규정의 적용을 위하여 문리해석을 넘는 확장, 축소, 유추 등을 해야 할 필요는 없다. 그리고 계약금의 교부는 계약금이 전부 교부되어야 함을 전제로 하는 것이지 일부가 교부되는 것을 포함하지는 않을 것이다. 해약금 추정의 법적 효과는 위 규정이 제시하고 있는 법률사실, 즉 계약금의 교부에 따른 것일 뿐이다. 그 외에 독립적인 ‘계약금계약’이라든가 계약금계약의 ‘성립’ 등은 불필요하고, 요물계약이나 낙성계약의 성질에 따른 논리구성 역시 무의미하다. 현실적인 거래에서 매수인이 매도인에게 지급하는 중도금이나 잔금이 대금의 일부라는 점에 의문이 없는 것처럼 계약금 역시 동일한 의미를 갖는다. 다만 계약금은 그 중 가장 먼저 지급되는 것으로 증약금, 해약금, 별도의 위약금약정과 그에 대한 손해배상액의 예정으로 추정되는 효과가 발생될 뿐이다. 그러므로 계약금의 교부를 반드시 주된 계약과 별도로 체결되는 ‘계약’으로 볼 필요는 없으며, 계약금계약이 ‘성립’되어야 해약금 추정의 효력이 발생되는 것도 아니다. 실제로 매수인이 매도인에게 계약금을 교부하면서 매매계약과 별도로 ‘계약금의 지급에 관한 계약’을 체결한다는 의사를 가지지는 않을 것이다. 오히려 매매계약의 내용으로 전체 매매대금을 계약금, 중도금, 잔금으로 분할하여 지급하기로 약정하는 정도의 의사를 갖는다고 해석하는 것이 현실에도 부합한다.
Abstract
In Korea, general theories and the Supreme Court's ruling recognize the issuance of a down payment as a separate 'down payment contract' independent of the main contract such as a sale contract. Furthermore, it is controversial whether this down payment contract is contract for the need things or not. However, in personal opinion, this argument seems to be unnecessary in light of the interpretation of the Article 565 (1) of the Civil Code of Korea(CCK), the reality of real estate transactions and the will of contracting parties. Because the application of the Article 565 (1) of the CCK is only a legal effect of granting a down payment. Even if we do not accept such a contract as a down payment contract or a contract for the need things, it is a legal effect that occurs when all the down payment are issued. Therefore, I think that the down payment is a part of the whole purchase price, not more than that nor less than that. It is only the first payment that is paid in dividends, which has the special significance. The Article 565 (1) of the CCK stipulates only that "when the down payment is issued" at the time of contract, it is estimated to be a contract releasing fee, unless there is another agreement between the contracting parties. According to that article, the contracting parties can release the contract, by the grantor merely "abandons" the down payment, and by the recipient "repayment" the two times of down payment. In light of the principles of interpretation of the law for the application of these provisions, it is neither necessary nor permissible to expand, reduce or analogy beyond the interpretation of that text. In the above provisions, the down payment is based on the assumption that the down payment is all issued. It does not include that a part of the down payment is issued. The occurrence of the legal effect that the down payment is presumed as a contract releasing fee is only in accordance with the legal facts, namely the issuance of the down payment, presented by the above provisions. In addition to this, it is not necessary to have such a contract as a down payment contract or a contract on the need things. In a realistic transaction, the down payment also has the same meaning as there is no doubt that the buyer's mid payment or balance paid to the seller is a part of the total sales price. However, since the down payment is the first to be paid, it is only an estimated effect of the money for evidence of contracts and the contract releasing fee, or penalty and compensation for damages due to the separate agreement. Therefore, the issuance of the down payment is not necessarily regarded as an independent contract. In fact, the buyer will not be willing to conclude a 'contract' for the payment of the down payment separately from the sale contract, issuing a down payment to the seller. Rather, it is in reality that the parties have the intention that the contents of the sale contract shall have the intention of making a commitment to pay the whole sale price divided into down payment, intermediate payment and balanced payment.
참고문헌 (73)
- 강신웅, "위약 계약금 보증금 등의 해석과 민법 제398조의 입법론", 기업법연구, (16), pp.501~518 (2004), 한국기업법학회
- 곽윤직, "물권법" (2004), 박영사
- 곽윤직, "채권각론" (2011), 박영사
- 김기선, "계약금(보증금)", 고시계, 25(10) (1980)
- 김기선, "신채권각론" (1964), 법문사
- 김기선, "한국물궙법" (1990), 법문사
- 김동훈, "신세기의 민사법 과제" (2001), 법원사
- 김동훈, "민법의 해약금 규정의 운용방향 - 대법원 2008.3.13. 선고 2007다73611 판결과 대법원 2015.4.23. 선고 2014다231378 판결의 분석을 중심으로 -", 비교사법, 22(3), pp.1093~1118 (2015), 한국비교사법학회
- 김민중, "계약금몰수⋅배액상환의 약정", 고시계, (576) (2005)
- 김병재, "민법판례연구Ⅺ" (1989), 박영사
- 김상용, "민법개론" (2015), 화산미디어
- 김증한, "물권법" (1983), 박영사
- 김증한, "채권각론" (2006), 박영사
- 김증한, "채권각론" (1967), 박영사
- 김학동, "손해배상의 예정", 인권과 정의, (252) (1997), 대한변호사협회
- 김현태, "채권법각론" (1986), 일조각
- 김형배, (2001), 박영사
- 김형배, "민법학강의" (2010), 신조사
- 남효순, "계약금약정에 관한 몇가지 쟁점", 서울대학교 법학, 39(2) (1999), 서울대학교법학연구소
- 명순구, "계약금약정의 해석", 법학논집, 35 (1999), 고려대학교법학연구원
- 민의원법제사법위원회민법안심의소위원회, "민법안심의록, 상권" (1957)
- 박동진, "계약법강의" (2016), 법문사
- 박병칠, "계약금포기⋅배액상환의 약정 및 관련문제-판례를 중심으로-", 민법연구, 3 (1994), 대한민사법학회
- 방순원, "신물권법" (1960), 일한도서
- 법무부, "2004년 법무부 민법개정안, 채권편⋅부록", ~ (2012)
- 법무부, "2013년 법무부 민법개정시안, 채권편(하)", ~ (2013)
- 손재종, "매매계약과 계약금 약정의 법률관계 검토 - 대법원 2008.3.13선고 2007다73611 사건 중심으로 -", 부동산학연구, 15(2), pp.59~80 (2009), 한국부동산분석학회
- 송덕수, "신민법강의" (2017), 박영사
- 송호영, "해약계약금의 약정에서 계약금의 일부만 지급된 경우의 법률관계", 민사판례연구, (38), pp.449~500 (2016), 민사판례연구회
- 심재돈, "민법주해(편집대표 곽윤직), 제XIV권, 채권(7) 제554조-제597조" (1997), 박영사
- 양창수, "민법I 계약법" (2010), 박영사
- 엄동섭, "계약금(해약금)계약의 법적 성질 - 대상판결: 대법원 2015.4.23. 선고 2014다231378 판결 -", 저스티스, 152, pp.169~194 (2016), 한국법학원
- 오종근, "계약금의 법적 성질- 해약금을 중심으로 -", 법학논집, 15(3), pp.167~188 (2011), 법학연구소
- 이영섭, "신민법대의(상)" (1968), 박영사
- 이영준, (2004), 박영사
- 이용운, "주석민법, 채권각칙(2), §543-§567", 한국사법행정학회, ~ (1999)
- 이종구, "契約金의 未支給 段階에서의 契約金契約과 主契約의 效力 等에 관하여 －대법원 2008.3.13. 선고 2007다73611 판결－", 법학논총, 33(1), pp.179~205 (2009), 법학연구소
- 이준현, "주된 계약과 더불어 계약금계약을 한 당사자가 계약금의전부 또는 잔금을 지급하지 않은 경우의 법률관계 - 대상 판결: 대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다73611 판결 -", 법조, 60(12), pp.260~301 (2011), 법조협회
- 이태재, "채권각론" (1990), 진명문화사
- 에 대한 비판적 평가 -, "민사법학", 2016, 149~184, pp.한국민사법학회
- 장경학, "물권법" (1990), 법문사
- 장재현, "채권법각론" (2006), 경북대학교출판부
- 전창은, "법률행위 해석의 관점에서 바라본 해약금약정의 효력", 민사법학, 76, pp.137~174 (2016), 한국민사법학회
- 정길용, "계약금이 수수되어 해제권이 유보된 계약과 채무자의 기한의 이익 포기", 법학연구, 20(3), pp.1~38 (2010), 법학연구원
- 정병호, "요물계약 개념의 유래와 현행법상 요물계약설에 관한 비판적 고찰", 법사학연구, (53), pp.233~262 (2016), 한국법사학회
- 조일윤, "민법상 해약금규정에 관한 입법론적 고찰", 동아법학, (46), pp.175~200 (2010), 법학연구소
- 지원림, "계약금 분할지급 약정의 효력대상판결: 대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결", 민사법학, 72, pp.85~113 (2015), 한국민사법학회
- 지원림, "민법강의" (2017), 홍문사
- 채성국, "중국의 계약책임법" (2008), 경인문화사
- 최병조, "로마법강의" (1999), 박영사
- 최창렬, "契約金契約에 관한 硏究", 재산법연구, 20(1), pp.53~75 (2003), 한국재산법학회
- 최창렬, "계약법의 과제와 전망, 모원김욱곤교수정년퇴임기념논문집" (2005), 삼지원
- 최창렬, "契約遵守의 確保方案에 관한 研究", 재산법연구, 27(3), pp.157~194 (2011), 한국재산법학회
- 최창렬, "解約金 契約의 法的 性質 - 대상판결 : 대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378판결 -", 토지법학, 32(2), pp.259~307 (2016), 한국토지법학회
- 한삼인, "계약금에 의한 매매계약의 해제", 고시계, 47(9) (2002)
- 한웅길, "계약금에 관한 소고", 동아법학, (40), pp.127~148 (2007), 법학연구소
- 현승종, "로마법" (1996), 법문사
- 황적인, "채권법각론" (1999), 한국방송통신대학교출판부
- 황태윤, "假契約의 槪念과 內容에 관한 考察", 동북아법연구, 8(3), pp.299~319 (2015), 동북아법연구소
- 廣中俊雄, "民法典の百年III, 個別的觀察(2) 債權編" (1998), 有斐閣
- 吉田豊, "近代民事責任の原理と解約手附制度との矛盾をめぐって", 法学新報, 72(1⋅2⋅3) (1965), 中央大学法学会
- 吉田豊, "手付の硏究" (2005), 中央大學出版部
- 来栖三郎, "日本の手附法", 法学協会雑誌, 80(6) (1964)
- 末川博, "手附契約の解釈", 民商法雑誌, 26(4) (1951), 有斐閣
- 相原東孝, "手付と內金", 契約法大系, 2 (1962), 有斐閣
- 小脇一海, "手附" (1973), 有斐閣
- 牛山積, "手付を交付している場合の解除" (1970), 青ä書院新社
- 遠藤浩, "手付契約の解釈", 民事研修, (545) (2002)
- 遠田新一, "手附の性質", 民商法雑誌, 30(6) (1955), 有斐閣
- 柚木馨, "新版 注釋民法(14)" (1993), 有斐閣
- 慣習調査報告書, "朝鮮總督", ~ (1913)
- Volker Rieble, "Staudingers Kommentar zum BGB, Buch 2, Recht und Schuldverhältnisse, §§328-359" (2004), Sellier de Gruyter
- Peter Gottwald, "Münchener Kommentar zum BGB, Bd.2, Schuldrecht Allgemeiner Teil", pp.241~432 (2012), C. H. Beck