부동산개발사업의 투자가치평가에 관한 연구
Evaluation of Value-for-Money for Real Estate Development Projects
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초록
부동산개발사업은 건설이 시작되기 전부터 고려해야 할 수많은 요인들을 안고 있다. 공공부문에서는 올바른 정책을 수립하여 성공적 개발계획이 이루어질 수 있도록 관리감독하며 동시에 법적, 행정적 지원이 필요하고, 민간부문에서는 개발의 성공가능성을 평가하기 위한 종합적 평가과정이 요구된다. 본 연구에서는 시장권역과 규모에 있어 지리적으로 연접 위치에 자리하고 있는 서울 중구 수표동 일대를 선정하여 개발계획, 입지여건, 개발잠재력 등 세 가지 측면을 고려하여 대상지의 투자가치를 평가하였다. 평가를 위한 이론적 접근은 도시공간의 연접지역을 신경과학의 시냅스 활성화 현상으로 비추어 보았고, 방법론 측면에서는 평가항목 간의 상관관계를 고려할 수 있는 네트워크 분석적 의사결정방법(Analytic Network Process)을 통하여 판단해 보고자 하였다. 분석결과, 평가항목들의 순위는 개발계획에서는 자금조달, 개발용도, 키테넌트, 마케팅순으로, 입지여건에서는 토지이용, 주변환경, 교통환경순으로, 개발잠재력에서는 시장성, 정체성, 역사성으로 나타났다. 본 연구의 결과는 향후 부동산개발사업을 추진하는 데 있어 합리적인 사전평가방안에 활용할 수 있을 것이라 본다.
Abstract
The development of real estate includes many aspects to be considered before commencing the construction. In the public sector, it is required to supervise for the successful development by establishing the right policy, and at the same time, legal and administrative supports are needed. And in the private sector, the comprehensive evaluation procedure is required to evaluate the possibility of successful development. In this study, we selected Supyo-dong, Jung-gu, Seoul, which is near to a market boundary in its geography and scale, and evaluated the value of the investment with the consideration of the development plan, the condition of the location, and the potential of the site. In the theoretical approach for the evaluation, we compared the nearby area of the city spaces in the perspective of activation of synapse of Neuron Science. In terms of the methodology, we tried to decide using Analytic Network Process which can consider the relation between the evaluation items. In conclusion, the order of evaluation items is fund raising, development purpose, key tenant and marketing, respectively, and for the development plan and the condition of the location, the order of evaluation items is land utilization, surrounding environment, and traffic environment, and for the development potential, the order is marketability, identity, and historic character. The significance of the conclusion of this study is that it can be utilized in pre-evaluation in planning the real estate development.
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