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주택담보대출에서 연체 및 채무불이행의 발생시기별 위험률: DTI와 LTV 비율의 교차효과를 중심으로

An Analysis on Timing and Hazard Rate of Arrears and Default in Residential Mortgages: Focus on Cross Effect between Original DTI and LTV Ratio

이용만|김문년
국토연구원|2015.12|국토연구 (The Korea Spatial Planning Review)|제87권 |pp. 17-32|DOI 10.15793/kspr.2015.87..002

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주택담보대출비례위험모형Residential MortgageProportional Hazard Model연체 위험률채무불이행 위험률Arrears Hazard RateDefault Hazard Rate

초록

본 논문은 주택담보대출의 연체 및 채무불이행의 발생시기별 위험률과 결정요인들(대출 당시의 DTI와 LTV 비율) 간의 교차효과를 실증적으로 분석한 연구로서, 시중은행의 개별 주택담보대출 자료를 사용하여 Cox의 비례위험모형으로 분석하였다. 분석 결과 첫째, 연체 위험률은 대출 취급 후 12개월까지는 0%대의 안정적인 모습을 보이다가, 그 이후부터 서서히 높아지며, 60개월이 지나면서부터 빠르게 증가했다. 채무불이행 위험률은 17개월까지는 0%대의 안정적인 모습을 보이다가, 그 이후부터 서서히 높아지며, 60개월이 경과하면서부터 빠르게 증가했다. 둘째, 대출 당시 DTI 비율의 임계치는 연체 위험률에서 30%, 채무불이행 위험률에서 40%인 것으로 보인다. 대출 당시 LTV 비율의 임계치는 연체 위험률에서 40%, 채무불이행 위험률에서 50%인 것으로 보인다. 셋째, 연체 위험률에서는 DTI 30% 초과와 LTV 40% 초과 그룹이 위험률을 높이는 촉발요인인 것으로 보이고, 이때 LTV 비율보다 DTI 비율이 더 큰 영향을 미치는 것으로 나타났다. 채무불이행 위험률에서는 DTI 40% 초과와 LTV 50% 초과 그룹이 위험률을 높이는 촉발요인인 것으로 보이고, 이 두 가지 촉발요인이 겹칠 때 채무불이행 위험률이 가장 높아지는 ‘이중촉발효과’가 있는 것으로 보인다. 채무불이행 위험률은 DTI나 LTV 비율 모두에 의해 영향을 받는 것으로 나타났다.

Abstract

This study empirically analyzes the timing and hazard rates of arrears and default as well as the cross effects between the original DTI and LTV ratios, using individual residential mortgage dataset from a large commercial bank in Korea. This study utilizes the Cox’s proportional hazard model for its empirical research methodology. First, the results demonstrate that the arrears hazard rate stably maintains 0% from the issue date of mortgages for up to 12 months, gradually increases after that, and then sharply accelerates after 60 months. Moreover, the default hazard rate steadily retains 0% from the issue date of mortgages for up to 17 months, slowly grows after that, and then dramatically rises after 60 months as well. Second, the results show that both the original DTI and LTV ratio have critical values. The critical values of the original DTI ratio may be 30% in the arrears hazard rate and 40% in the default hazard rate. In addition, that of the original LTV ratio may be 40% in the arrears hazard rate and 50% in the default hazard rate. Third, the results demonstrate that more than 30% of the original DTI ratio and more than 40% of the original LTV ratio individually may be a trigger factor that ultimately increases arrears hazard rate. Furthermore, the results show that more than 40% of the original DTI ratio and more than 50% of the original LTV ratio respectively may be a trigger factor that rapidly swells default hazard rate. More importantly, the highest peak of default hazard rate is depicted when these two trigger factors appear simultaneously, which may therefore be called the “double-trigger effect”. Also, the results illustrate that the arrears hazard rate is more affected by the original DTI ratio than LTV ratio, and the default hazard rate is influenced thanks to both of them.

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