본문 바로가기
KERD
논문KCI 등재

서울시 주택담보대출에서 차주상환능력의 신용위험 영향

An Analysis of the Impact of Borrower's Repayability on the Credit Risk of Residential Mortgages in Seoul

김진|서민석
한국주택학회 (Korean Association For Housing Policy Studies)|2013.11|주택연구 (Housing Studies)|제21권 제4호|pp. 5-27

2

조회

0

다운로드

9

인용

0

참고문헌

키워드

주택담보대출Mortgage신용위험Credit RiskLTV비율DTI비율상환능력LTV ratio (Loan-to-Value ratio)DTI ratio (Debt-to-Income ratio)Repayability

초록

본 연구는 서울시 주택담보대출의 신용위험요인을 분석하기 위하여, 모 은행의 서울시 전수자료를 대상으로 실증분석을 수행하였다. 연구모형은 2개 종속변수(현재 연체 여부, 부실채권 여부, 연체일수)에 대하여, 수식으로 도출한 11개 독립변수들(LTV, DTI, 대출만기, 약정금리, 금리유형, 자산가치, 소액임차인 최우선변제액, 선순위 임차보증금, 선순위 채권, DTI 인정소득, 차주의 타 금융부채서비스)로 회귀하는 ‘기본모형’과, 4개 독립변수들(단독 더미, 아파트 더미, 성별, 연령)을 추가하여 총 15개 독립변수들로 회귀하는 ‘확장모형’을 구상하였다. 분석의 결과는 서울시 주택담보대출에서 차주의 상환능력, 특히 DTI비율은 신용위험에 영향을 준다는 상환능력가설을 확인한다. 다만, 선행연구들의 중론처럼 DTI비율 보다는 LTV비율의 추정계수치가 높은 바, 상대적으로 그 영향력은 높지 않다고 할 것이다. 따라서, 현재 평균 DTI비율이 35.1% 수준이고 평균연령 52.8세인 차주들이 연간 총부채서비스를 평균 980만원씩 감당하는 것은 관점에 따라서 과중하다고 판단할 여지가상존하지만, 평균 LTV비율 44.2%가 서울시 주택담보대출을 단기에 부실화시킬 것으로믿기는 쉽지 않다. 한편으로, 본 연구의 분석결과는 모형 설명력이 상당히 저조한 바, 유의한 설명변수의 추가발굴과 모형 정련의 노력이 향후 연구에서 과제라 할 수 있다.

Abstract

The purpose of this study is to examine the credit risk factors of residential mortgages in Seoul, with an emphasis on the impact of the borrower's repayability on credit events. The study is based upon 45,464 housing loans of a commercial bank with two dummy dependants: delinquency and bad loan. Research models are schemed in two ways. On the basis of mathematical formulas, the first model consists of 11 independents proved to be significant in the event of default. The second includes four more variables (i.e. two dummies of residence types, gender and age) believed to impact on the credit risk of housing mortgages alleged by earlier studies. We have evidence that DTI (Debt-to-Income) ratio, a proxy variable of borrowers'repayability supported by the so-called "Payability Theory of Default," impacts significantly on the credit risk of residential mortgages in Seoul. However, its regression coefficient is smaller and therefore less influential than that of LTV (Loan-to-Value) ratio, similar to the common census of previous research. Accordingly, the current average of LTV ratio of 44.2% is not believed to exacerbate the credit risk of Seoul mortgages, at least in the near future.

참고문헌 (32)

  1. 김유정, "주택가격변동과 주택담보대출 연체율의 동태적 분석", 주거환경, 9(2), pp.43~57 (2011), 한국주거환경학회
  2. 김종하, "주택가격과 주택담보대출 연체율의 동태균형 분석", 부동산학보, (46), pp.269~282 (2011), 한국부동산학회
  3. 김진, "주택PF사업에서 분양성과 현금흐름이 대출신용위험에 미치는 영향에 관한 연구", 국토계획, 45(2), pp.129~148 (2010), 대한국토·도시계획학회
  4. 심종원, "주택담보대출 연체율 결정 요인에 관한 연구", 부동산학연구, 15(2), pp.81~96 (2009), 한국부동산분석학회
  5. 지규현, "주택담보대출 위험관리를 위한 차입자 특성 분석", 국토계획, 41(4), pp.117~128 (2006), 대한국토·도시계획학회
  6. 지규현, "담보인정비율(LTV)과 차입자 속성이 주택담보대출의채무불이행에 미치는 영향에 대한 연구", 한국지역개발학회지, 19(3), pp.213~228 (2007), 한국지역개발학회
  7. Anderson, R., "Mortgage Default Rates and Borrower Race", Journal of Real Estate Research, 18(2), pp.279~289 (1999)
  8. Cunningham, D. F., "The Relative Termination Experience of Adjustable to Fixed-Rate Mortgages", The Journal of Finance, 45(5), pp.1687~1703 (1990)
  9. Downes, J., "Dictionary of Finance and Investment Terms" (1998), Barron's Educational Series, Inc.
  10. Feinberg, R.M., "Crime and Residential Mortgage Default: An Empirical Analysis", Applied Economics Letters, 9(4), pp.217~220 (2002)
  11. Footea, C.L., "Negative Equity and Foreclosure: Theory and Evidence", Journal of Urban Economics, 64(2), pp.234~245 (2008)
  12. Foster, C., "An Option Based Model of Mortgage Default", Housing Finance Review, 3(4), pp.351~372 (1984)
  13. Home Mortgage Delinquency and Foreclosure, "Herzog, J. P.", National Bureau of Economic Research, ~ (1970)
  14. Jackson, J. R., "Default Risk on Home Mortgage Loans: A Test of Competing Hypotheses", The Journal of Risk and Insurance, 47(4), pp.678~690 (1980)
  15. Jung, A. F., "Terms on Conventional Mortgage Loans on Existing Homes", The Journal of Finance, 17(3), pp.432~443 (1962)
  16. LaCour-Little, M., "Appraisal Quality and Residential Mortgage Default: Evidence from Alaska", Journal of Real Estate Finance and Economics, 27(2), pp.211~233 (2003)
  17. Mills, E.S., "Performance of Residential Mortgages in Low and Moderate-Income Neighborhoods", The Journal of Real Estate Finance and Economics, 9(3), pp.245~260 (1994)
  18. Morton, T. G., "A Discriminant Function Analysis of Residential Mortgage Delinquency and Foreclosure", Real Estate Economics, 3(1), pp.73~88 (1975)
  19. Page, A. N., "The Variation of Mortgage Interest Rates", The Journal of Business, 37(3), pp.280~294 (1964)
  20. Pedersen, C., "Residential Mortgage Default in Low- and High- Minority Census Tracts", Family and Consumer Sciences Research Journal, 35(4), pp.374~391 (2007)
  21. Quercia, R. G., "Residential Mortgage Default: A Review of the Literature", Journal of Housing Reserach, 3(2), pp.341~379 (1992)
  22. Quercia, R. G., "Mortgage Default among Rural, Low-Income Borrowers", Journal of Housing Reserach, 6(2), pp.349~369 (1995)
  23. Robertson, C. T., "Get Sick, Get Out: The Medical Causes of Home Mortgage Foreclosures", Health Matrix: Journal of Law-Medicine, 18(65), pp.65~104 (2008)
  24. Sandor, R. L., "The Determinants of Mortgage Risk Premiums: A Case Study of Portfolio of a Savings and Loans Association", The Journal of Business, 48(1), pp.27~38 (1975)
  25. Van Order, R., "Income, Location and Default: Some Implications for Community Lending", Real Estate Economics, 28(3), pp.385~404 (2000)
  26. Vandell, K. D., "Default Risk under Alternative Mortgage Instruments", The Journal of Finance, 33(5), pp.1279~1296 (1978)
  27. von Furstenberg, G.M., "Default Risk on FHA-Insured Home Mortgages as a Function of the Term of Financing: A Quantitative Analysis", The Journal of Finance, 24(3), pp.459~477 (1969)
  28. von Furstenberg, G. M., "Interstate Differences in Mortgage Lending Risks: An Analysis of Causes", The Journal of Financial and Quantitative Analysis, 5(2), pp.229~242 (1970)
  29. von Furstenberg, G. M., "Home Mortgage Delinquencies: A Cohort Analysis", The Journal of Finance, 29(5), pp.1545~1548 (1974)
  30. Williams, A. O., "Default Risk in Urban Mortgages: A Pittsburgh Prototype Analysis", Real Estate Economics, 2(2), pp.101~112 (1974)
  31. Webb, B. G., "Borrower Risk under Alternative Mortgage Instruments", The Journal of Finance, 37(1), pp.169~183 (1982)
  32. Zorn, P. M., "Mortgage Borrower Repayment Behavior : A Microeconomic Analysis with Canadian Adjustable Rate Mortgage Data", Real Estate Economics, 17(1), pp.118~136 (1989)

관련 논문AI추천

주택담보대출의 위험도 영향요인에 대한 연구: DTI, LTV 수준을 중심으로김상겸, 전혜린사회과학연구소 · 사회과학연구2014 · 제40권 제3호주택담보대출의 연체위험 분석김문년, 이용만한국주택학회 · 주택연구2015 · 제23권 제2호DTI, LTV 및 대출상환 조건이 주택담보대출의 연체율에 미치는 영향허석균한국규제학회 · 규제연구2012 · 제21권 제2호서울시 주택담보대출의 신용위험 스트레스 테스트김진한국주거환경학회 · 주거환경2014 · 제12권 제3호주택담보대출에서 연체 및 채무불이행의 발생시기별 위험률: DTI와 LTV 비율의 교차효과를 중심으로김문년, 이용만국토연구원 · 국토연구2015 · 제87권 부동산담보대출 보유 및 상환부담 결정요인에 관한 연구김정엽, 이현석한국부동산분석학회 · 부동산학연구2019 · 제25권 제1호

이 간행물의 다른 논문 (4건)

한국은행은 부동산 시장을 고려하는가?신승우, 유선종, 박유미pp. 29-47지역의 주거환경 특성이 노인자살률에 미치는 영향허지정, 최막중pp. 49-62가구특성이 주택점유형태와 주택유형 선택에 미치는 영향 분석- 생애주기상 가구원수 변화와 가구의 경제적 특성을 중심으로 -김주영, 유승동pp. 65-89부동산중개서비스 품질 및 서비스 가치가 재이용의도에 미치는 영향에 관한 연구최민섭, 명춘옥pp. 91-121
원문 보기