서울 오피스 NOI 증가율과 위험프리미엄 조정과정에 관한 연구
The NOI Growth Rate and the Risk Premium Adjustment Process of the Office Buildings in Seoul
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초록
오피스 투자가에게 오피스의 위험프리미엄을 결정하고 그 조정 과정을 이해하는 일은 매우 중요하다. 위험프리미엄은 가치 평가에 사용되는 할인율의 구성요소이며, 그 변동은 가치에 그대로 반영되기 때문이다. 본 연구는 서울 오피스에 대해서 ① 장기간 임대료 및 공실률 자료가 확보된 표본을 이용하여 NOI 증가율을 추정하고, ② 고든성장모형에 근거하여 위험프리미엄을 추정한 후, ③ 오차수정모형으로 위험프리미엄의 조정 과정을 분석하였다. 그 결과 오차수정항이 -0.9093으로 유의하여 위험프리미엄이 장기균형에서 이탈할 경우 매우 신속히 회복되는 메커니즘이 존재하는 것을 확인할 수 있었으며, 설명변수 중에서는 장기균형식에서 오피스흡수면적(-), CPI(+) 및 공실률(-)이, 단기조정식에서 오피스흡수면적(-), 공실률(-) 및 이자율(-)이 유의하게 나타났다. 한편 공실률의 경우 예상과는 달리 위험프리미엄의 감소요인으로 나타났는데, 이는 공실률이 자연공실률보다 낮은 수준에서 일시적으로 높아질 경우 그 영향이 NOI 증가율에는 (-)로 즉시 반영되는 반면 투자자는 자본환원율을 그만큼 높이지 않기 때문인 것으로 추측된다. 본 연구는 서울 오피스의 NOI 증가율을 실제로 추정하고 이를 이용하여 위험프리미엄을 분석한 첫 사례라는 점에서 의의를 가진다.
Abstract
Determining the risk premium of office and understanding its adjustment process is important for office investors, because risk premium is a fundamental element of discount rate and its change is directly reflected in value. This study conducts 1) the estimation of NOI growth rate using actual data on the rent and vacancy rate 2) the calculation of risk premium based on the Gordon Growth Model 3) the analysis on the adjustment process of risk premium through the Error Correction Model on the office in Seoul. The empirical result suggests that 1) there is very rapid risk adjustment mechanism in Seoul office market with the error correction term of significant -0.9093 2) office absorption(-), CPI(+) and vacancy rate(-) in long-term equilibrium and office absorption(-), vacancy rate(-) and interest rate(-) in short-term adjustment were significant. The reason why vacancy rate is (-), which was expected to be (+), seems that the increase of vacancy rate under the level of natural vacancy rate doesn’t affect significantly on risk premium and investors apply not so high capitalization rate as the increase of vacancy rate immediately in that situation. This study is the first case of analyzing risk premium of office in Seoul using actual NOI data.
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