우량오피스의 자본환원율과 비우량오피스의 리스크프리미엄 추정에 관한 연구
A Study on the Determinants of the Cap Rate of Core Office and the Risk Premium of Non-Core Office in Seoul Office Market
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초록
오피스 자산의 자본환원율(capitalization rate: Cap rate)은 투자자가 해당 부동산으로부터 향후 안정적으로 창출될 것이라고 예상되는 순영업이익 1단위에 대하여 각 시점에서 얼마의 가격을 지불할 것인가를 나타내는 환원율 개념이므로, 고정 불변하는 것이 아니라 투자의 위험도 및 자본시장 환경의 변화에 변동되기 마련이다. 본 연구는 기관투자자들의 주요 투자 대상인 대형 오피스 자산의 자본환원율의 주요 결정 요인에 대한 실증분석을 시도하였다. 구체적으로 자본시장의 변동 및 오피스 실물시장의 수요-공급 국면에 민감하게 반응하여 비교적 통계분석이 용이한 우량 오피스와 개별적 위험 요소를 추가적으로 가지고 있어 통계분석이 복잡한 비우량 오피스를 구분하여 2000년부터 2010년까지 대형 오피스 거래 사례에 대한 회귀분석을 실시하였다. 본 연구는 입지와 물리적 특성이 모두 양호한 우량 오피스의 경우, 대출금리 등 자본시장의 요구수익율과 오피스 시장 내 수요 공급 변수의 변동과 연관된 부동산 경기변동사이클에 민감하게 영향을 받으며 자본환원율이 서울 오피스시장의 인덱스 역할을 하고 있음을 확인하였다. 추가적 회귀분석 결과, 25% 이상 초기 공실을 가진 우량오피스의 자본환원율이 임대가 안정화된 오피스에 비하여 평균적으로 1.0% 포인트 더 높은 것으로 나타났다. 구분 소유된 집합건물 오피스의 자본환원율은 약 0.6%-0.8% 포인트, 기타권역에 소재한 오피스의 경우 약 0.9% 포인트만큼, 각각 그렇지 않은 경우 보다 평균적으로 높았던 것으로 확인되었다. 이는 서울 오피스 시장의 투자자들이 공실 위험 및 비우량 오피스의 추가적 위험을 고려하고 리스크프리미엄만큼 가격을 할인하는 위험조정가격(risk-adjusted pricing)을 요구했음을 의미한다.
Abstract
This study analyzes the cap rate of core office assets and the risk premium of non-core office assets in Seoul office market during the period year 2000 to 2010. This study attempts to explain and analyze the cap rate of each office asset with the lending interest rate, the recent market cap rates for core office asset transactions, the time factors in relation to the office market business cycle, and each asset's specific risks such as location risk, building quality risk, vacancy leasing risk and strata-title ownership risk. Empirical results show that the lending interest rate and the dummy variables representing the peak time of office market cycle and/or financial crisis are statistically significant to determine the fluctuation of cap rate of core office asset. The dummy variables representing each office asset's specific risks are also statistically significant to explain the cap rate of non-core office. It implies that investors in Seoul office market are sensitive to vacancy risk, location risk, and strata-title ownership risk. This study emphasizes the importance of real estate business cycle affected by the demand-supply status in the property market and the fluctuation of lending rate to explain the dynamics of cap rate of core assets in Seoul office market.
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