경기도 전세가격에 대한 금리의 시간가변적인 영향 연구
The Time-Varying Effect of Interest Rates on Jeonse Prices in Gyeonggi Province
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초록
본 연구는 1993~2024년까지의 장기 시계열 자료를 활용하여 금리 충격이 경기도 전세가격에 미치는 시간가변적 영향을 분석하였다. 분석 결과, 2008년 이전에는 금리 충격이 전세가격에 미치는 영향이 미미했으나, 2008년 글로벌 금융위기 이후 전세시장은 금리 변화에 점차 민감하게 반응하기 시작한 것으로 나타났다. 특히, 2015년 이후 금리 충격 발생 약 5개월 후 전세가격 변동이 시작되며, 이러한 반응이 10~15개월 동안 유지되는 것으로 분석되었다. 이는 전세자금 대출 확대 및 전세보증금 반환보증제도 도입, 서울에서 경기도로의 인구 순유입 증가에 따른 전세 수요 증가가 영향을 미친 것으로 해석된다. 그러나 2022년 이후에는 주택가격 하락과 함께 금리 충격의 영향이 이전보다 축소된 것으로 나타났다. 이는 금리 상승으로 인해 대출을 활용한 전세 수요가 감소하면서 전세가격이 하락한 데 따른 결과로 이해된다. 본 연구는 전세시장의 안정성을 위한 다음과 같은 정책적 시사점을 제공한다. 첫째, 금리 변동에 따른 전세가격의 민감도를 완화하고 보증금 반환 리스크를 줄이기 위한 정책적 노력이 필요하다. 둘째, 전세시장의 금융 의존도를 낮추기 위해 전세자금대출 규제 및 관리 방안을 마련해야 한다. 이를 위해 전세에 대한 공적보증 한도를 축소하고, 전세 DSR 규제를 도입하여 차주의 상환 능력에 기반한 대출이 이루어지도록 유도할 필요가 있다. 셋째, 장기적으로 전세시장의 구조적 변화를 반영한 정책 설계와 지속적인 시장 감시가 필요하다. 이를 통해 전세가격 변동성과 그로 인한 시장 리스크를 최소화하고, 보다 안정적인 임대차 시장을 조성할 수 있을 것으로 기대된다.
Abstract
This study analyzed the time-varying impact of interest rate shocks on jeonse prices in Gyeonggi Province using long-term time series data from 1993 to 2024. Applying a Time-Varying Parameter Vector Autoregression (TVP-VAR) model, the results indicated that interest rate shocks had minimal effects on jeonse prices before 2008. However, following the 2008 global financial crisis, the jeonse market gradually became more sensitive to interest rates fluctuations. Since 2015, jeonse prices have changed approximately five months after an interest rate shock, with this effect persisting for 10 to 15 months. This is due to the expansion of jeonse loans, the introduction of the Jeonse Deposit Return Guarantee system, and increased net migration from Seoul to Gyeonggi Province, leading to a higher demand for jeonse. After 2022, the impact of interest rate shocks weakened alongside a declin in housing prices. This was due to declining jeonse demand due to higher interest rates, which reduced loan-based jeonse transactions and lowered jeonse prices. This study provides the following policy implications to enhance the stability of the jeonse market. First, policy efforts should be made to mitigate the sensitivity of jeonse prices to interest rate fluctuations and to reduce the risk of deposit non-return. Second, policy interventions are necessary to curtail the excessive financial reliance of the jeonse market. This includes reducing the coverage limit of public guarantees for jeonse deposits and implementing a Debt Service Ratio (DSR) regulation for jeonse borrowers to ensure lending is based on repayment capacity. Third, long-term policy frameworks reflecting structural changes in the jeonse market and continuous market monitoring are effential. These measures are expected to minimize volatility in jeonse prices, reduce market risks, and contribute to a more stable housing rental market.