저금리 하에서 전세의 레버리지 효과에 대한 분석과 검증
Analysis and Verification of the Leverage Effect of Chonsei under Low Interest Rates
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초록
2000년대 이후 정착된 저금리 구조는 전세를 레버리지로 활용한 주택 매입 투자, 일명 갭투자에 초과수익률을 발생시켰다. 본고는 전세 레버리지 투자가 주택 시장과 자산 분포에 미치는 영향력을 분석하기 위한 간단한 정태적 모형을 제시한다. 특히 수요자들의 소득 분포를 도입함으로써 외부자금 조달을 위해 필요한 소득의 제약에 따른 수요자들의 선택과 가격 변동, 자산 분화 등을 분석한다. 전세레버리지 투자는 매매 시장에서 수요를, 전세 시장에서 공급을 동시에 발생시키므로 매매와 전세 가격 간 음(-)의 상관관계를 형성시킨다. 본고에서는 매매와 전세 가격 사이에 형성된 음의 선형 관계를 이론적으로 도출할 뿐 아니라 시계열 자료를 활용해 계량적으로 검증한다. 그리고 전세 레버리지 투자의 규모를 나타내는 파라미터를 도출하고 자료를 활용해 추정한다. 해당 파라미터 값은 이자율이더 낮은 구간에서 더 크게 추정되는데, 이는 이자율이 하락할수록 전세 레버리지투자가 활성화된다는 분석 결과를 뒷받침한다.
Abstract
The housing purchase utilizing Chonsei as leverage yields an excess return under low interest rates since the 2000s. I present a simple static model to analyze the impact of Chonsei leveraged investment on housing market. Especially, I analyze the choices of demanders and changes in prices subject to income constraint by introducing the income distribution of demanders. Since the Chonsei leveraged investment creates demand in housing market and supply in Chonsei market simultaneously, it forms a negative correlation between purchase and Chonsei prices. I tested the negative correlation and estimated the parameter that measures the size of Chonsei leveraged investment.
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