부동산 명의신탁에 관한 법리의 재인식 - 부동산실명법 시행 전후 판례법리와 실정법률해석의 연속성 관점에서 -
Über Rechtsgrundsätze der Titeltreuhand von Immobilien aus einer neuen Perspektive
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초록
지금까지 부동산 명의신탁의 개념 정의와 효력에 관하여 명의신탁이 어쩔 수 없이 이뤄질 수밖에 없는 법률 상황을 타개하기 위한 나름의 순기능 측면보다 재산의 분산, 은닉 또는 탈세 등의 탈법적 수단에 동원되는 부작용을 제거하기 위해 부동산실명법이 제정되었다는 역사적 사실에 기초하여 이 법의 시행 전 명의신탁약정과 그에 따른 등기로 이뤄진 물권변동을 원칙적으로는 유효하다고 전제하고 전개된 판례법리와 이 법에서 양자를 모두 무효로 선언한 실정법해석을 단절하여 논의를 진행해 왔다. 만일 양자의 무효를 제3자에게 대항할 수 없다는 법 제4조 제3항에 근거하여 제3자가 명의신탁 부동산에 관한 소유권이나 저당권을 무권리자인 수탁자로부터 유효하게 취득한다고 이해한다면 이러한 의심은 정당화된다. 이에 대해 법 시행 전 판례법리에 따르면 명의신탁약정에 기초한 물권변동은 적어도 대외적 관계에서는 등기대로 수탁자가 소유권자이고, 수탁자의 소유권 양도나 저당권 설정의 처분은 ―양수인이나 채권자가 (유효한) 명의신탁약정에 기초한 물권변동을 알더라도― 무효로 평가될 여지가 없었다. 이러한 판례법리가 실정화되는 과정에서 그대로 유지되었고, 따라서 제3자는 권리자인 수탁자로부터 소유권이나 저당권을 취득한 것으로 동 조항을 이해할 수 있다면 이는 판례법리와 —적어도 명의신탁의 법률효과 측면에서는— 연속성을 가지는 결과로 된다.
Abstract
Gemäß § 4 Abs. 1 des “Gesetzes über die Eintragung des Namens des wirklichen Rechtsinhabers von Immobilien” ist ein Titeltreuhand- vertrag unwirksam. Nach § 4 Abs. 2 S. 1 desselben Gesetzes ist eine Änderung des dinglichen Rechts wie Eigentums durch die Eintragung im Rahmen eines Eigentumstreuhandvertrages auch unwirksam. Dennoch kann gemäß § 4 Abs. 3 desselben Gesetzes die Ungültigkeit aufgrund der vorherigen beiden Absätzen, also die Ungültigkeit der Eintragung auf- grund einer ungültigen Vereinbarung, nicht gegen einen Dritten ange- fochten werden. Hinsichtlich der Auslegung des Abs. 3 geht h. M davon aus, dass ein Dritter, der mit einem unrechtmäßigen Titeltreuhänder unter der Prämisse der Ungültigkeit der Absätze 1 und 2 Geschäfte getätigt hat, unabhängig von Kenntnisnahme in Bezug auf ungültige Vereinbarung und Eintragung, ohnehin kraft Gesetzes die eingetragenen dinglichen Rechte erwerben. Im Gegensatz dazu argumentiert die vorlie- gende Abhandlung, dass die Titeltreuhandvereinbarung und die Eintra- gung für einen Dritten und lediglich für diesen als wirksam gelten sollen und damit die Annahme angemessen ist. Daraus ergibt sich es auch, dass ein Dritter durch wirksame Transaktionen mit dem Titeltreuhänder, der der Rechteinhaber ist, echte Rechte erwirbt. Diesem Verständnis liegt das theoretische und praktische Anliegen zugrunde, die Kontinuität zwischen der ständigen Rechtsprechung vor dem Inkrafttreten des betreffenden Gesetzes einerseits und der nach dem Inkrafttreten neu entstandenen Rechtslage andererseits zu bewahren und auch zu bekräftigen.
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