부동산 민사유치권과 우선변제권 - 유치권의 우선변제권을 인정하자는 개정논의에 대한 검토 -
Right of Retention and Preferential Right of Satisfaction in Real Estate Auctions - Review of the Amendment Discussion to Recognize the Preferential Right of Satisfaction of Right of Retention -
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초록
본고는 부동산경매에 있어 유치권이 매수인에게 인수됨(인수주의, 민사집행법 제91조 제5항)으로 인하여 발생하는 문제점을 확인하고(Ⅱ,Ⅲ), 이러한 문제점을 해결하기 위한 현실적인 방법으로 경매에 의해유치권을 소멸시키는(소멸주의) 대신 유치권에 우선변제권을 인정하는 방안을 모색한다. 특히 새로운 방안을 채택하는 것을 전제로 하여유치권과 여타 담보권자와의 우열관계 및 유치권에 의거한 담보권 경매로서의 경매신청권을 인정하는 것에 대한 가부 등을 검토하였다(Ⅳ). 이를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 유치권의 목적물에 대해 유치권자 이외의 자에 의해 경매절차가 개시된 경우, 유치권자에게 우선변제권을 인정하고 유치권은 경매로 소멸되는 것으로 보아야 할 것이다(Ⅲ. 2, 3). 유치권과 다른 담보권과의 우열을 구분하기 위해 유치권을 등기를 통해 공시를 하도록 하는것은 채무자의 협력을 얻기 어렵다는 점을 감안하면 실효성이 없다(Ⅳ. 3. 참조). 둘째, 유치권자에게 우선변제권을 인정하더라도 여타 담보권자와의관계에 대해서는 원칙적으로 여타 담보권의 성립 시기와 유치권의 성립 시기의 선후에 의해 우열을 결정해야 할 것이다. 그런데 그렇게되면 유치권자의 지위가 현재보다 열위하게 될 것인데 이 문제는 다양한 방법(개별규정 및 특별법 등)을 통해 조정해야 할 것이다. 예컨대공사대금채권의 확보를 위해 유치권을 행사하는 경우에 공사대금채권을 피담보채권으로 하는 유치권과 여타 담보권과의 우열관계에서 유치권의 성립 시기를 기준으로 처리하게 되면, 변제기(이것이 유치권의성립 시점이 되는 경우가 많다)가 업무완성 시점에서야 도래하는 공사대금채권의 특성상 지나치게 부당한 결과를 가져올 수 있다. 따라서건축자재비용 및 그 외에 목적물에 소요된 비용에 의해 목적물의 가치가 증가한(또는 유지된) 경우라면, 그 부분에 대해서는 수급인이 여타담보권에 우선하여 배당을 받을 수 있도록 하는 방법 등을 모색해야할 것이다(Ⅳ. 1. 참조). 마지막으로, 유치권에 의거한 담보권 실행으로서의 경매신청권을인정하더라도 유치권자에게 보전저당권설정청구권 등을 인정하게 하거나 채무자 등에 의한 담보제공에 의해 유치권을 소멸하게 할 수 있도록 해야 할 것이다. 더 나아가 유치권의 존재에 대한 증명과 관련하여피담보채권의 존부는 공정증서 등으로 확인하면 될 것이나 점유에 대한 사실은 사문서를 포함하는 문서로도 충분하다고 보아야 할 것이다(Ⅳ. 4.2).
Abstract
This paper identifies the meaning of the principle of takeover and the principle of a extinction related to the real estate lien, and the problems caused by liens that presuppose principle of takeover. Meanwhile this paper suggests solutions.This can be summarized as follows. First, if the auction procedure is initiated by a person other than the lien holder for the subject matter of the lien, the preferential right of satisfaction should be recognized and the lien should be considered to be extinguished by the auction. Second, even if the lien holder recognizes the preferential right of satisfaction, in principle, the superiority and inferiority of the relationship with other secured creditors should be determined by the timing of the establishment of other security rights and the establishment of the lien. Lastly, even if the right to apply for an auction as the execution of the security right based on the lien is acknowledged, the lien holder should be allowed to recognize the right to request the establishment of a preservation mortgage or the lien should be extinguished by the provision of security by the debtor.
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