서울 주택시장의 기간별 전이효과
The Spillover Effect of Seoul Housing Market in the Periods
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초록
본 연구는 변동성 국면확률을 기반으로 서울의 주택시장의 분석기간을 구분하고, 각 기간에 따라 서울 5대 생활권역간 전이효과 수준을 추정한다. 분석기간의 식별은 지금까지 금융시장에 주로 적용되었던 SWARCH(3, 2) 모형을 적용하여 주택가격 변동성에서 발생할 수 있는 분산수준을 저분산, 중분산, 고분산의 발생확률에 근거하였다. 전이효과는 금융시장간 전이효과에 주로 적용되었던 Diebold and Yilmaz(2012)의 방법론에 통계적 선후행성을 추가한 수정된 모형을 주택시장에 적용하였다. 분산확률에 따라 서울 주택시장의 국면을 식별한 결과 전체 4개의 기간으로 구분할 수 있었다. 기간 1 시기(2003.11.～2007.2.)에는 주택가격이 폭등한 시기로 서북권, 동북권이 타지역에 대한 영향력이 큰 선도시장으로 분석되었고, 동북권은 기간 2 시기(2007.3.～2009.12.)까지 시장의 선도성이 유지되었다. 기간 3 시기(2010.1.～2016.10.)이후부터는 동남권이 서울 주택시장의 선도시장으로 확고한 영향력을 가지기 시작한 것으로 분석되었으며, 기간 4시기(2016.11.～2018.5.)에는 동남권의 영향력이 크게 줄었지만, 타지역과 비교할 경우 상대적으로는 여전히 타지역에 대해 가장 강한 영향력을 주는 지역으로 분석되었다.
Abstract
This study investigates to divide periods of the Seoul housing market and the spillover effects of each estimated period. We apply the SWARCH(3, 2,) model in the housing market for the first time and estimate the spillover effect using the modified Diebold and Yilmaz(2012) model accepted from the Granger causality test. The main findings are as follows. First, the Seoul housing market is divided into four periods based on the volatility regime probabilities from the SWARCH(3, 2) model. Second, we find that the northwestern and northeast region are more influential to other regions in the period 1, and the northeast region remains the market influence until the period 2. Finally, the southeast region has the spillover effect to other regions from the period 3 and this effect remains for up to period 4.
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