전세가격 변동률 분포를 활용한 역전세 위험의 측정
Measuring the Risk of Jeonse Deposit Loss Using Jeonse Deposit Fluctuation Distribution
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초록
이 연구는 역전세의 위험을 측정하는 새로운 방법을 제시한다. 선행 연구에서는 전세가격지수의 움직임을 가정하여 역전세 위험을 계산하였다. 하지만 역전세는 통상 전세가격지수보다 가격이 크게 떨어진 전세 건에서 발생한다는 점을 고려하면 이러한 방식은 역전세 위험을 과소평가할 위험이 있다. 본 연구에서는 465만여 건의 실거래 자료를 활용하여 전세가격 분포를 생성하고 이를 통해 역전세 위험을 계산하였다. 계산 결과, 전세가격지수로 위험을 계산하였을 때보다 분포를 통해 계산한 위험이 더 큰 것으로 나타났다. 그뿐만 아니라, 전세가격지수가 하락하지 않거나 소폭 상승할 때도 존재하는 역전세의 위험을 계산하였다. 본 연구에서 활용한 방식은 역전세뿐 아니라 유한책임 대출이나 모기지 보험의 위험 평가에도 적용할 수 있다.
Abstract
This study examines a new methodology to evaluate the risk of Jeonse deposit loss. While prior literature measure the risk of Jeonse deposit loss on the basis of Jeonse deposit index fluctuation, I develop Jeonse deposit distribution to measure the risk, using 4.65 million real Jeonse contract data. Since most of the Jeonse deposit loss occurs when Jeonse deposit drops more than the Joense deposit index, the previous methodology using Jesonse deposit index can possibly underestimate the risk. The empirical results show that the new methodology results in higher level of risk than that using the previous one. Furthermore, the new one can calculate the risk even when Jeonse deposit index does not decline, or even increase moderately. The new methodology proposed in this work can also be adopted in measuring the risk of non-recourse loan or mortgage insurances.
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