VECM을 활용한 주택시장분석: 주택공급을 중심으로
VECM Analysis of the Housing Market: Focusing on the Housing Supply
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본 연구는 서울의 아파트 시장을 대상으로 주택공급을 중심으로 시계열 분석을 실시하였다. 분석을 위하여 매매가, 전세가, 주택착공 호수, 미분양 호수, 금리, 주가를 활용하였으며 방법론은 벡터오차수정모형(VECM)을 활용하였다. 실증분석 결과를 요약하면 첫째, 변수 간에는 3개의 공적분이 존재하며 장기균형에서 이탈할 경우 착공에서 상대적으로 빠른 조정이 일어나는 것으로 나타났다. 둘째, 전세가는 매매가에 영향을 주었으나 매매가는 전세가에 유의한 영향을 주지 못하였으며 금리는 매매가와 전세가 모두에게 영향을 주었으나 미분양과 주가는 매매가에만 영향을 주었다. 셋째, 착공은 착공 자체의 변동에 의해 가장 큰 영향을 받으며 시차를 두고 미분양과 매매가의 영향을 받았으나 금리의 영향력은 미미했다. 착공은 매매가와 전세가에 모두 시차를 두고 영향을 미치나 전세가에 영향력이 더 큰 것으로 나타났다. 이를 통해 공급 변수에 관한 정책은 금융정책보다는 직접적으로 공급을 자극할 수 있는 정책이 효율적이고, 가격변수에 관한 정책은 금리정책의 유효성이 존재하는 것으로 확인되었다.
Abstract
This study conducts a time-series analysis on the apartment housing market in Seoul, focusing on housing supply. Six variables were analyzed : sale price, jeonse price, number of housing starts, number of unsold homes, interest rate, and the KOSPI. The analysis employed the Vector Error Correction Model (VECM). The empirical analysis results can be summarized as follows : First, there are three cointegrating relationships among the variables with housing starts adjusting faster than prices to deviations from equilibrium. Second, jeonse price affects sale price, but the reverse does not hold. Interest rate impacts both sale and jeonse price, while the number of unsold homes and the KOSPI affect only sale price. Third, the number of housing starts is most influenced by its own fluctuations but is also influenced by the number of unsold homes and sale price. In contrast, interest rate has a weak influence on the number of housing starts. The number of housing starts influence both sale and jeonse price with a lag, with a more pronounced effect on jeonse price. These findings suggest that directly stimulating supply is more effective for influencing supply-side variables than utilizing financial measures like interest rate, although interest rate significantly affects price variables.
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